Как решать споры в садовых товариществах без нервотрёпки — советы адвоката Светланы Жмурко

СНТ похоже на большую коммунальную квартиру, и взаимоотношения с соседями бывают разными: иногда хорошими, порой не очень. Как решить соседские споры, в видеоэфире Pravda.Ru, в авторской передаче Андрея Туманова "Удачная Правда", рассказала адвокат Светлана Жмурко.

— Действительно ли в СНТ огромное количество проблем?

— Проблем хватает как между СНТ и садоводами, так и между самими садоводами.

— О чём садоводы спорят чаще всего?

— Чаще всего это вопрос о прохождением границы между земельными участками, надо ли ставить забор, какой высоты он должен быть, будет ли он сплошной или сетка-рабица.

Межевание в СНТ

Многие участки до сих пор не размежеваны, то есть не установлено, где проходит официальная граница, и на этом основании возникают споры. Вызывают кадастрового инженера, устанавливают, где должна проходить граница, где должен стоять забор. Если договориться не удаётся (а я всегда призываю к поиску компромисса), приходится обращаться в суд. Такие дела достаточно долго рассматриваются — много месяцев, может быть, не один год. Суд должен абсолютно точно установить, где должна проходить граница, чтобы раз и навсегда расставить точки над i.

Спорные точки устанавливает экспертиза, которая назначается судом. Суд утверждает своим решением координаты этих точек, они и будут являться официальной границей между участками. Это долгий и дорогой процесс, экспертиза может стоить порядка 100 тысяч.

Чтобы не обращаться в суд, я всё-таки советую вызвать кадастрового инженера, который будет замерять границы участков.

Суд — это скорее вынужденная мера, до обращения в суд всё-таки есть определённые административные ресурсы и инстанции, куда можно обратиться. Допустим, муниципалитет, администрация, Росреестр, Роспотребнадзор.

— Как донести свой запрос до администрации: прийти, рассказать или лучше написать?

— Сейчас, я думаю, это можно сделать официально и с помощью интернета. Но мне больше нравится обращаться письменно: направить либо заказным письмом, либо отвезти и отдать под роспись. На вашем экземпляре должны поставить отметку с датой. Это нужно для того, чтобы отсчитывать с этой даты срок для получения ответа — 30 дней.

Если за 30 дней не ответили, это уже указывает на то, что должностные лица бездействуют. Такое бездействие признаётся незаконным.

— Кто должен признавать его незаконным?

— Вышестоящая инстанция. Если речь идёт о муниципальной администрации района, то вышестоящая — это областная администрация или правительство области и т. д.

Устно, конечно, обращаться не нужно. Единственное исключение — когда вы приходите на приём к какому-нибудь должностному лицу, объясняете свою ситуацию. Но даже на приём я рекомендую принести письменное изложение.

Инсоляция на земельных участках

— Следующий вопрос — затенение, говоря научным языком, инсоляция.

— Допустим, сосед возвёл постройку на своём участке. По существующим нормам, её надо возводить на расстоянии не менее трёх метров от границы земельного участка, главное, чтобы эта граница была установлена. Потому что при обращении в суд первым делом начнут проверять границу.

Мы будем исходить из того, что граница определена. Если есть нарушение строительных норм, суд задаёт следующий вопрос: "Помимо строительных норм, в чём заключается нарушение ваших прав?"

Если это инсоляция, её нужно подтвердить платной строительно-технической экспертизой. Эксперт будет устанавливать, на каком расстоянии от границы участка был построен дом. Экспертиза стоит порядка 100 тысяч, стоимость зависит от области, района и от конкретного спора. Эксперт устанавливает, необходимо ли для защиты прав истца, то есть человека, который обращается в суд, сносить эту постройку. Снос — это самая крайняя мера, иногда бывает достаточно крышу повернуть в другую сторону, или установить какой-то снегозащитный, влагозащитный козырёк.

— А можно в этой ситуации продать кусочек земли?

— Это всё отдаётся на откуп двух соседей, которые должны договориться либо до суда, либо в рамках суда. Например, они обращаются в суд, потом приходят к какому-то компромиссу: давай я тебе вот уступлю здесь, а ты мне уступишь здесь. Это можно сделать в любой момент, даже когда дело уже в суде.

Домашние животные на территории соседского участка

— Вот реальная история. Судятся сосед со своей соседкой. У неё на участке небольшой собачий питомник — около 14 небольших собачек, но они тявкают в своих клетках и от них запах. А у неё детская площадка с этой стороны. И вот они уже много лет не могут договориться. Что в таких случаях надо делать?

— Кстати, много жалоб, связанных с собаками. Вот мой последний кейс: садовод разводит ротвейлеров, у него коммерческий питомник на садовом земельном участке. Чтобы избежать ситуации, когда комиссия приезжает, а владелец прячет или увозит собак, нужно заблаговременно заручиться доказательствами того, что этот питомник действительно существует, что садовый земельный участок в данном случае используется не по назначению. Для начала нужно обращаться не в суд сначала, а в Роспотребнадзор, Россельхознадзор, которые могут ответить на вопрос, используется ли земельный участок по целевому назначению. Когда вы получите ответ от этих инстанций, можно уже обращаться в суд.

— Человек выигрывает суд. Дальше начинается исполнительное производство. А есть ли у нас исполнительное производство на дачах? Я знаю много людей, выигравших суд, а приставы до них так и не дошли.

— Любое решение суда, если речь идёт не о взыскании какой-то денежной суммы, исполняется тяжело. Есть такое понятие, как "судебная неустойка". Это значит, что вместе с требованием об освобождении земельного участка от собачьего питомника можно попросить суд установить судебную неустойку — заложить определённую сумму с момента вынесения судом решения до момента, когда это решение будет исполнено, например, 100 рублей в день Это предусмотрено законом за то, что ответчик не исполняет решение суда.

Шумные соседи на даче

— Если шумят соседи, громко слушают музыку, выставляя колонки, как поступать в этих случаях?

— Это тяжёлая ситуация. Люди, приезжая на дачу, почему-то забывают, что требования о соблюдении тишины за городом те же самые, что и в городе. Требования распространяются не только на квартиры, но и на загородную недвижимость. Если шумит сосед, нужно вызывать полицию.

— Вы думаете, на дачу приедет полиция, потому что у вас сосед шумит?

— Конечно. Пишите обращение, заявление, жалобу. Многие садоводы обращаются ведь не только для того, чтобы разобраться с шумным соседом. Бывают разные ситуации: например, председатель перегородил проезд, кто-то отключил кому-то электричество или что-то ещё произошло. Полиция должна приезжать. За отделами полиции закреплена определённая территория.

— А можно пожаловаться председателю? Председатель обязан помогать вам или нет?

— Председатель должен отвечать на заявления граждан. Если у вас есть какие-то жалобы, претензии, всегда можно обратиться к председателю в письменной форме. Ответ должен прийти в течение месяца.

— А если он не ответит?

— Тогда это незаконное бездействие должностных лиц. Суд может обязать председателя ответить, может даже наложить административный штраф.

— Что вы посоветуете садоводам?

— Договариваться и по возможности обращаться не в суд, а друг к другу, выстраивать диалог. Либо обращаться к председателю, может быть, он в качестве медиатора уравновесит, примирит конфликтующие стороны и поможет избежать суда. Жить мирно гораздо выгоднее и психологически, и финансово.

Уточнения

Межева́ние (землемерие, арпантаж) — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости.

Инсоля́ция (от лат. in «внутрь» + sōl «солнце») — облучение поверхностей солнечным светом (солнечной радиацией), поток солнечной радиации на поверхность; облучение поверхности или пространства параллельным пучком лучей, поступающих с направления, в котором виден в данный момент центр солнечного диска. Этот термин используется в основном в гигиене, архитектуре и строительной светотехнике. Различают астрономическую, вероятную и фактическую инсоляцию.