Брошенные сотки: как СНТ могут решить проблему бесхозных участков. Советы от юриста Ваге Рыбченко

Можно ли отобрать у россиян кровные шесть соток? Могут ли СНТ поделить между членами товарищества заброшенные участки? Что надо сделать, чтобы бесплатно получить землю соседа? На вопросы Pravda.Ru отвечает юрист Московского союза садоводов Ваге Рыбченко.

— Давайте сразу определимся. Что такое "брошенный участок"? Что об этом говорит закон?

— Есть бесхозные участки. Есть участки, не используемые в соответствии с целевым назначением. Всё зависит от того, куда смотреть.

• В Гражданском кодексе бесхозные участки — это те, от которых хозяин отказался явно или неявно.
• В Кодексе об административных правонарушениях — неиспользование участка в соответствии с целевым назначением. То есть участок может вообще не использоваться или использоваться не предусмотренным образом, в иных целях.
• В Земельном кодексе написано, что участок нужно осваивать. Соответственно, не осваиваешь — значит, не используешь.

Названий много, но проблема одна, и она всех волнует.

— Почему эта проблема так актуальна? Внутри садоводческого товарищества есть брошенные участки. За них, как правило, никто не платит взносы, их владельцы не участвуют в жизни товарищества. Так?

— Здесь несколько моментов.

1. Соседям не нравится: за забором бурьян, всякие заросли, растут непонятные растения, появляются борщевики, крапива, и это всё потихонечку пытается перебраться на участок рядом.
2. Опасность пожаров. На многих заброшенных участках, которые начали осваивать в 90-е годы, стоят деревянные хибарки. На участок никто не приезжает, не следит за ним, хибарка уже покосилась, упала. А это необработанная сухая древесина, которая в любой момент может возгореться.

И каждый заброшенный участок на территории садового некоммерческого товарищества, СНТ, — это большой минус, потому что такое неосвоение мешает соседям. Это что касается соседских вопросов...

Что касается СНТ... Если на его территории есть заброшенные участки, СНТ не находит другого выхода, как перестать начислять на них взносы. Поэтому общий объём расходов делится на меньшее количество участников, а следовательно, платежи увеличиваются. Получается, что на каждого добросовестного владельца приходится больше взносов. На сколько — зависит от количества брошенных участков.

За что платят члены СНТ

— Сейчас последуют комментарии: "Если я не езжу на участок, не пользуюсь никакими благами, за что я должен платить? Участок я никому не отдам, но платить не буду".

— У меня любимый пример. Приходил один пенсионер и обосновывал нежелание платить "лишнее": "Я хожу только пешком, поэтому асфальтовая дорога мне не нужна. Только днём, поэтому свет мне не нужен, и только летом. Поэтому мне, пожалуйста, всё, что мне не нужно, уберите".

Но у нас есть закон, и мы с вами исходим из его содержания.

В законе написано: неиспользование участка не означает, что вы освобождены от использования инфраструктуры.

Да, в рамках решения собрания можно какие-то статьи расходов варьировать. Но глобально вы должны платить. Либо продавать. Не продаёте — ваши проблемы.

Вот вы не использовали участок пять лет, на шестой год приехали. А за это время у вас асфальт сделали, сети поменяли. Вы же, когда приедете, будете этим пользоваться. И вы же не скажете: "Давайте я за пять лет, которые не приезжал, тоже заплачу". Наверное, надеяться на это не стоит. Поэтому установлено законодательно: если есть участок и установленные в законном порядке взносы — будь добр, плати.

Если сказать коротко — проблема заброшенных участков в

1. плохом состоянии,
2. отсутствии взносов.

Как найти хозяина заброшенного участка

— В половине случаев очень сложно, иногда просто невозможно найти хозяина заброшенного участка. Что делать?

— Последние несколько лет активно защищаются персональные данные, надо подписывать согласия на обработку личных данных, обезличены выписки из ЕГРН — невозможно узнать имя и фамилию владельца.

По законодательству, выявлением этих заброшенных участков, принятием мер, привлечением к ответственности занимается местная администрация. Существует земельный контроль. Он представлен на двух уровнях:

1. Управление земельных отношений и подразделения на муниципальном уровне;
2. Росреестр на федеральном уровне.

Надо понимать, что Росреестр не занимается такими мелкими вопросами. У него специалистов по выявлению очень мало.

— Росреестр должен по закону заниматься регистрационными действиями, а не поиском или выслеживанием.

— Вы правы. Они занимаются кадастровым учётом, ведением пространственных данных, у них есть полномочия по контролю, надзору и т. д. Для мелких объектов существует муниципальный местный уровень.

Ещё одна важная проблема — у нас постоянно меняют законодательство. Недавно были изменения по поводу сроков неиспользования земельных участков, давайте установим в законе три года.

Сейчас в Земельном кодексе отдельно указали, что постановлением правительства будут разработаны критерии неиспользования.

— Три года есть, а критериев нет.

— Да. Мы же не понимаем, используют участок или нет. Надо прописать, как мы это будем понимать. Суть в том, что всё время пытаются придумать, каким образом это выявить.

Но проблема заключается ещё и в тех, кто выявляет: недостаточно специалистов и желания у этих специалистов выявлять, банально не разработан инструментарий действий.

Допустим, мы напишем, что по заявлению председателя СНТ у нас по справке будет установлено, что участок три года не используется. Но дальше полномочия председателя заканчиваются. Кто должен этим заниматься? Выехать с проверкой, установить, обратиться в суд может только администрация. Но они этого не делают, потому что нет специалистов.

Если говорить о том, что и как нужно системно изменить, то я бы менял именно инструменты и регламенты действий. Чтобы после обращения любого заявителя председателю местной администрацией был осуществлён хотя бы выезд и осмотр участка. Хорошо, установили. Как дальше действовать? Этого не написано. И 90 с лишним процентов заявлений остаётся на уровне банальных отписок.

Как законно решать проблему заброшенных участков

— Мы всегда говорим и учим, как делать законно. Но учитывая то, что незаконных вещей тоже достаточно много, мы должны их осветить, чтобы упредить некоторых людей и председателей. Многие говорят: "Я решу этот вопрос без местной администрации, вы приезжайте, я председатель, у меня есть брошенные участки, я там кое-что сделаю". Эта операция со стороны председателя незаконная?

— Да, незаконная. Допустим, нет надежды на администрацию и на публичные органы власти. Но проблему поиска хозяев заброшенных участков надо как-то решать. Есть примеры, где это удавалось делать. Например, такой кейс. Есть СНТ, в котором много заброшенных участков. Их выдавали даже без согласия, просто составили пофамильные списки, люди даже свидетельства не получали. Формально они собственники, потому что всё было оформлено документально. Проходит много лет, люди туда не приезжают ни разу. 50% СНТ заброшено. За счёт запросов в администрацию, в архивы удалось найти должников. Суд сделал актуальные запросы в МВД, людей нашли,  дело передано в суд, суды взыскали с должников взносы.

Как только пришло письмо о задолженности в СНТ, все сразу активизировались, посыпались вопросы: "Как бы договориться, переоформить, продать участок? Помогите избавиться, нам это не нужно". Сразу пошло движение.

Движущей силой стал неуёмный председатель, который нашёл силы и всё-таки решил этим заниматься.

С какой основной проблемой я сталкиваюсь? Люди не хотят нести расходы на юридические услуги на первоначальном этапе. "Вы у нас денег просите, придётся обременять нагрузкой тех, кто и так добросовестно платит, чтобы найти тех, кто всё равно не заплатит. У меня смету не утвердят такую". Я говорю: "Если вы хотите что-то изменить, вам нужно будет нести какие-то расходы на первоначальном этапе".

Председатель убедил своих садоводов в том, что нужно привлечь грамотного юриста, юрист начал работать. Вначале было, конечно, долго. Но как только работа систематизировалась — всё заработало, больше 20 человек пришло обратно уже в виде собственников.

Они перекрыли разово все расходы и начали продавать участки, потому что они им не нужны. Надо просто найти в себе силы и желание этим заниматься. И самое главное, убедить остальных, что нужно немного потратиться, для того чтобы восстановить системно работу СНТ. 

— Обязательно найдутся люди в садоводческом товариществе, которые скажут: "Зачем нам нанимать дорогостоящего юриста? Давайте лучше напишем прокурору, президенту, депутатам письмо. Пусть они и решат".

— Я всегда на это отвечаю, что я не против. Пожалуйста, занимайтесь. Но когда вы поймёте, что это не работает, вы всё равно обратитесь к профессиональному юристу.

Проблема приватизации земельных участков

Здесь есть ещё один нюанс. Когда говорим про заброшенные участки, мы имеем в виду приватизированные участки. Но во многих районах (и в этом нет большой тайны) до сих пор большое количество не до конца приватизированных участков. В 1992–1993 годах был бум приватизации: огромное количество постановлений, списков — и всем выдавали бесплатно землю. Как в нашем кейсе — списочно скинули всем собственникам.

И в этом корень проблемы: бесплатно — значит, ничего не заплатил, не надо об этом думать.

Во многих СНТ есть участки, никак не оформленные в частную собственность, единственный документ о том, что этот участок к кому-то привязан, — это реестр членов от 90-х годов. Мы начинаем изучать документы и видим, что участок не приватизирован.

— И что следует делать в этой ситуации?

— Если участок не приватизирован, его не нужно изымать ни через администрации, ни через суд. Конституция защищает частную собственность, и чтобы её изъять, существует специальная, довольно длительная процедура.

— А кому тогда принадлежит участок?

— Это самое интересное. Довольно часто участок удавалось оформить родственникам тех людей, которые указаны в этих списках. Каким образом? Эти участки не являются собственностью, но находятся на территории СНТ. Делается землеотвод, СНТ решает принять этого человека взамен, скажем, дедушки в члены СНТ и закрепить за ним участок. Дальше он идёт с этими документами и приватизирует участок. Есть такая государственная услуга — бесплатное предоставление земельных участков в СНТ. В Московской области, в частности, она предоставляется системно. Иногда оформляется через суд. Таких примеров очень много.

— Где можно получить такую услугу?

— Подаётся электронно, можно через МФЦ или через Мосрег, если есть членская книжка и платились взносы, но не было свидетельства собственности.

Если участок не приватизирован, взносы никто не платит, нет человека, на которого он зарегистрирован, и претендующих на участок родственников, СНТ может принимать решение о распределении участков.

Это очень важный момент, потому что бывают случаи, когда человека не извещают, исключают из СНТ, начинают искать, кому этот участок пристроить. А потом бывший владелец приходит и оспаривает решение о своём исключении, мотивируя это тем, что его не известили. И его восстанавливают в правах.

Добросовестное пользование заброшенным участком в СНТ

Бывают ещё интересные кейсы, связанные с добросовестным пользованием. Соседи понимают, что человек годами не приезжает, начинают потихоньку приводить его участок в порядок, не затевая никакого строительства.

И спустя 15 лет такого ухода они имеют право на бесплатное признание права собственности в том случае, если не было жалоб и никто не предъявлял претензий. Это называется добросовестное пользование.

Но главное здесь, чтобы первоначальный собственник в это время не появился, потому что единственный, кто может предъявить претензии, — это тот самый первоначальный собственник. И есть решения судов о добросовестном пользовании, они, правда, очень тяжело добываются. Почему тяжело? Психологический фактор: как это кто-то бесплатно получит ещё землю, почему он получит, а мы не смогли. И оставляют за скобками, что для этого нужно было много лет ухаживать за участком, имея очень туманные перспективы.

Можно ли отобрать приватизированную землю

— Если земля все-таки приватизирована, каким образом её могут отобрать? Для этого нужны какие-то волевые решения или всё-таки это решение суда?

— Государство, местная администрация должны это выявить, вынести предписание, оштрафовать человека. Потом ещё раз его оштрафовать.

— Если власти не нашли человека, кого они будут штрафовать?

— Законодательно не предусмотрена ситуация, в которой мы не нашли человека, нет такой процедуры. Считается, что раз есть частная собственность — значит, существуют, как минимум, первоначальные сведения о человеке, а следовательно, его можно найти, есть архивы в конце концов.

Есть другой механизм — признание собственности бесхозной. Когда у имущества нет собственника вообще, или он отказался от участка, или мы не можем его найти. Администрация имеет право поставить на учёт бесхозную вещь и потом спустя год через суд признать за собой право собственности. Всё уходит в суд. И это неплохо.

Но есть один минус.

Мы не можем напрямую обратиться в суд. Надо обращаться в администрацию, заставить их работать, и только они могут обратиться с иском. А администрация в суд не идёт. Проблема в промежуточном звене, в отсутствии стимулов для администрации.

Как я люблю говорить на консультациях, моя задача — не обнадежить вас в ваших заблуждениях, а объяснить, как всё работает, и затем вы либо отказываетесь от действий, либо действуете правильно.

Поэтому, обращаясь к руководителям СНТ, хочу сказать: работайте, ищите должников. Самый большой стимул — это финансовый. Как только у человека, забросившего участок, начинают требовать заплатить долг по взносам, и он понимает, что никуда не деться, он тогда либо продаст участок, либо начнёт им пользоваться. Будем объективны, у нас всё-таки мало людей, которые могут себе позволить платить и не пользоваться.