Рынок недвижимости ждет стагнация – Алексей Перлин

Час икс, которого с замиранием сердца ждал рынок недвижимости, настал: с 1 июля 2018 года вступили новые правила работы на рынке долевого строительства. Как подготовились застройщики к новым реалиям, а также насколько сильно скажутся изменения на девелоперских проектах, в интервью Правде. Ру рассказал генеральный директор компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.

Алексей, как вы на сегодняшний день оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?

Я думаю, можно сказать, что сегодня рынок непростой: постоянно появляются новости в прессе о том или ином застройщике и его ухудшившемся состоянии. В целом сегодня меняется регулирование рынка, меняется требование к застройщикам. Меняется структура спроса и предложения. Причем предложение увеличивается, а спрос — нет.

При этом вы очень оптимистично настроены. Почему?

Оптимизм исходит из того, что у компании нет никаких долгов, финансовых хвостов. То есть мы идем от проекта к проекту. Зашли в проект — построили, зашли в другой, построили. Мы не пытаемся расширяться одновременно во всех направлениях. Я в своей стратегии ориентируюсь на возможность привлечения проектного финансирования, с первого проекта работаю с ним. А тут обязательно необходимо участие с собственными средствами в проекте. Тут уже определенная структура финансирования.

Давайте немного на этом поподробнее остановимся на теме проектного финансирования. Как все будут выживать, насколько это безопасно для людей, которые будут приобретать эти квартиры?

Проектное финансирование — это один из самых сложных продуктов банковских на сегодняшний день, если мы говорим не про инвестиционный, а именно про классический банкинг. Банк выдает денег больше, чем стоимость самого проекта, по сути. Точнее так: выдает денег больше, чем стоимость обеспечения под этот проект. То есть он берет компанию полностью в залог, он берет земельный участок, он берет поручительство бенефициара, но при этом при всем, он выдает сумму на всю проектную стоимость. То есть сам земельный участок, естественно, меньше стоимости всего проекта, и поэтому сама компания, по большому счету, это будущая прибыль. Он берет в залог будущую прибыль и будущую выручку. Здесь необходимо так же соблюдение структуры по вложению собственных средств и заемных средств. Собственные средства должны быть 15-25%. Причем 15% — это достаточно нечастый случай, это индивидуальные сделки, которые рассматриваются с особыми критериями, более даже жесткими. Стандартная история — это, когда ты вложил 25% от стоимости проекта, и дальше тебе остальное дает банк, а ты уже привлекаешь дольщиков.

Сейчас вы также привлекаете проектное финансирование?

Да, жилой комплекс "Любовь и Голуби" тоже реализовывается с финансовым партнёрством Сбербанка, то есть проект очень устойчивый. Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам то, что банк выделит средства, если не хватает денег от продаж. И банк всегда проверит целевое расходование средств, потому что он выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность, и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета.

А что же тогда все-таки пугает рынок недвижимости и девелоперов в этих изменениях? В чем тогда страх рынка?

Я скажу, что и меня это отчасти пугает. Наша экономика во многом зависит от того, что мы вкладываем 25% собственных средств и получаем доходность 20% от проекта. Проектом мы занимаемся где-то пять лет: ты нашел участок, ты прошел необходимое градостроительное согласование, ты разработал проектную документацию, получил разрешение, вышел на стройку и ты строишь, вводишь в эксплуатацию инженерные сети, потом получаешь ввод в эксплуатацию и проект готов. То есть это действительно пять лет. Вот, если мы говорим с вами про 25% рентабельности проекта и делим их потом на пять лет, получается — 5% в год. Это ниже, чем самый низкий процент сейчас в банке. Зачем заниматься бизнесом, когда ты положил на депозит деньги, и все?

Теперь про то, почему пугает проектное финансирование: при продаже квартир дольщикам все деньги идут на счет застройщика, который мониторится банком. И будут ли они на счету в банке или у тебя, тут разница не очень большая. Но 60% от квартир идет сразу на досрочное погашение. Остальные 40% по смете. Причем банк проверяет, как 40%, так и 60%, то есть банк контролирует все, каждую копейку. И ты не переплачиваешь проценты за кредит, то есть мы получили, допустим, 10 миллионов рублей от квартиры: 6 миллионов сразу пошло на погашение кредита, 40% ты за это не платишь. Правильно? 4 миллиона идут, либо на стройку, либо на досрочное погашение, уже по твоему усмотрению. Сейчас получается ситуация, что деньги от дольщиков будут приходить на счет банка, и на досрочное погашение они не будут идти. Например, у меня было примерно на "Панораму Сколково" 1,3 млрд руб., я выбрал 800 млн руб. из этой суммы на строительство, при этом у меня задолженность единовременно ежедневно не превышала 300 млн руб. То есть у меня было постоянно досрочное погашение. И я разово платил проценты за 300 млн руб. из лимита в 1,3 млрд руб. Сейчас я понимаю, что я должен буду выбрать полностью всю сумму кредита и платить за него проценты. Я думаю, что это будет в несколько раз больше проценты банку, что уменьшит прибыль, уменьшит рентабельность. Насколько будет в этой ситуации проект прибыльным, насколько в этой ситуации будет у него точка безубыточности выше — непонятно. Потому что, чем ниже точка безубыточности, тем проект устойчивее. Когда ты начинаешь платить за проценты в несколько раз больше, себестоимость, естественно, увеличивается. Снижается рентабельность, снижается устойчивость проекта.

Так все-таки какие-то существенные коррективы в ваши планы внесли изменения?

Существенные пока нет, потому что пока по изменениям не до конца понятно, какие будут правила проектного финансирования. То есть мы сейчас говорим о том, что будет отмена долевого строительства, но при этом будет проектное финансирование, оно будет компенсировать те финансовые ресурсы, которые мы сейчас привлекаем за счет дольщиков. Какое оно будет, на каких условиях? Это будет зависеть от предложений банка.

А что можете сказать о будущем? Какие-то прогнозы, что будет с рынком?

Хороший вопрос, конечно, по прогнозу, он тоже от разных факторов зависит. Все-таки, какое будет регулирование, еще до конца не определено. Посмотрим. Сейчас, конечно же, мы перекладываем некую обязанность на банки, мне кажется, во-первых, самим банкам будет непросто: у нас очень мало банков, которые делают проектное финансирование, очень мало. И сейчас на них такую, достаточно серьезную ответственность перекладывают. Причем проверка средств и целевое использование, она же под собой подразумевает полноценную строительную службу, то есть это должны быть эксперты, которые будут проверять, поэтому многое зависит от того, насколько банки сами подготовятся. И для них, мне кажется, это тоже будет сознательная задача. То есть с одной стороны, это дополнительная статья для заработка, а с другой стороны, это дополнительные риски и новые амбициозные задачи.

А насколько сильно ситуация по ценам изменится за полгода?

По прогнозу достаточно тяжело что-то на 100% сказать. Мое видение: сейчас очень много новых проектов вышло на рынок, поэтому цена явно не вырастет в ближайшее время. Мне кажется, будет какая-то стагнация. Уже в зависимости от локации в том или ином проекте будут какие-то скидочные акции, да, потому что есть локации, где уже заявлено 2-3 проекта под миллион квадратных метров, и там им надо будет конкурировать между собой. И при этом, естественно, им придется бороться и с помощью разных скидок и акций.

Ну, вот как предвещали, что с 1 июля 2018 года резко подскочат цены, такого очевидно уже не случится?

Я не знаю, почему так говорят. То есть я слышал такие мнения. На самом деле, давайте так, у нас же рыночная экономика, спрос-предложение, где пересечение двух кривых, там и сделка. Поэтому у нас сейчас предложение достаточно большое, спрос не такой. Если сейчас поднять цену, ну, просто покупать не будут квартиры в том объеме, котором нужно. Я вижу сейчас следующим образом, что из-за регулирования сократится число застройщиков. Те застройщики, которые останутся, у них сократится объем проектов, которые они введут. Поскольку проекты длятся по 5-7 лет, действительно, маховик раскручен, и сейчас проекты, которые запустили, они будут реализовываться еще по 2-3-4 года. Поэтому сейчас рынок, он явно не вырастет, но предложение, на мой взгляд, оно будет уменьшаться со временем. И вот, когда оно уже уменьшится, а спрос останется, либо на том же месте, либо вырастет, то цена пойдет вверх.