Ипотека сегодня: мифы и реальность

Ипотека обещает стать не только выгодной сферой деятельности для банков, но и важной услугой для населения. В ближайшем будущем она может превратиться в наиболее доступный для широких групп граждан способ покупки собственного жилья.

Фото: Ипотека сегодня: мифы и реальность

РОСБАНК, один из ведущих российских банков, вплотную приступил к реализации собственной ипотечной программы, которая является одним из приоритетных направлений дальнейшего развития розничных услуг.

О перспективах ипотеки в России, а также о реальности и мифах ипотечного кредитования, "ПРАВДЕ.Ру" рассказала заместитель директора Департамента розничного бизнеса РОСБАНКа Елена Шилина.

- По Вашей оценке, в какой состоянии сейчас находится ипотека в России, и почему она до сих пор не стала массовым явлением?

- Ипотечный рынок в России до сих пор находится в зачаточном состоянии. Есть ряд инфраструктурных причин, по которым ипотека не стала действительно массовым явлением, как, например, в Соединенных Штатах или Великобритании. Часть этих проблем сегодня разрешается законодательно: принят Закон об ипотеке, вносятся поправки в Жилищный кодекс. Серьезным препятствием для распространения ипотеки является и стоимость кредита. Процентные ставки в настоящее время все еще достаточно высоки, но все же они неуклонно снижаются. Если год-два назад ставка в валюте была в среднем 15-17% годовых, то сейчас ипотечный кредит у нас стоит уже от 10,5%.

Еще один фактор, мешающий активному развитию ипотеки, – неосведомленность населения о продукте. Я общалась со многими потребителями: с теми, кто брал ипотечный кредит и кто хотел бы его взять, но не делает это по разным причинам. Оказалось, что до сих пор существует очень много мифов, связанных с ипотекой.

Первый миф заключается в том, что очень трудно получить ипотечный кредит, поскольку необходимо собрать огромное количество документов. Да, действительно, для этого требуется определенное количество бумаг, но банки сейчас усиленно работают над тем, чтобы сделать процесс оформления ипотеки легче и удобнее. Мифы рождаются и вокруг залога по кредиту, в качестве которого выступает квартира. Многие убеждены, что если клиент просрочит выплаты, к нему придут из банка и отберут жилье, а по кредиту придется расплачиваться дальше. Конечно, это ни в коей мере не соответствует действительности.

- Есть ли перспективы дальнейшего снижения ставок?

Снижение ставок я считаю достаточно реальным при условии развития рынка привлечения «длинных денег». Сейчас банки просто не могут занять ресурсы на 15 лет (средний срок ипотечного кредита – прим. ред.). Они получают деньги на депозитах или ценных бумагах максимум на 5-7 лет. Следовательно, финансируя ипотеку на 15 лет, банк берет на себя значительные риски, что делает ипотеку дороже.

Сейчас правительство готовит ряд инициатив, позволяющих банкам создавать финансовые инструменты, способные привести «длинные» деньги в ипотеку. Если эти инструменты разовьются, снижение ставок может произойти уже в самое ближайшее время.

- Насколько сложно сейчас получить ипотечный кредит в РОСБАНКе?

- Мы провели большую работу, чтобы процесс получения кредита перестал быть сложным для заемщика. Вы получите решение о выдаче в течение 5 дней, не более. Также уменьшен список требуемых документов для заемщика. Мы планируем и дальше сокращать сроки и упрощать процедуру.

- Какие виды ипотеки сейчас предлагает РОСБАНК?

- У нас есть две основные программы. Первая – стандартная, под жилье, приобретаемое на вторичном рынке. Вторая – под жилье, приобретаемое на стадии строительства. В этом случае до завершения строительства и получения заемщиком прав собственности на квартиру процент по кредиту выше, но для заемщика он компенсируется более низкой стоимостью квадратного метра в строящемся жилье.

Существует и еще одна программа (сейчас она открыта только в Москве) – «ипотечный ломбард». Используя этот кредит, можно взять довольно существенную ссуду под залог своего жилья и потратить деньги на любые нужды. Эту программу также можно использовать и в качестве финансирования первоначального взноса по ипотечному кредиту (20-30% от стоимости приобретаемой квартиры). В таком случае мы предоставляем более выгодные условия по «ипотечному ломбарду» - ниже процентная ставка, а срок выплаты кредита растягивается с 2 до 11 лет.

- Насколько известно, РОСБАНК предлагает и нетрадиционные проекты в области ипотеки, в частности кредиты на покупку загородной недвижимости. Насколько они востребованы?

- Этоочень востребованный продукт. Особенно в Москве и тех городах, где традиционно высок спрос на коттеджи. Пока мы работаем лишь с одним застройщиком, но планируем активно развивать программу, в том числе, выходить на вторичный рынок.

- Каковы требования к клиенту, оформляющему ипотечный кредит на покупку квартиры?

- У всех требования разные. Например, для многих банков для оформления ипотеки в Москве необходима столичная прописка. Наш банк этого не требует, мы даже выдаем ипотечный кредит не гражданам РФ. Общие требования: клиент не привлекался к ответственности за экономические преступления, в его кредитной истории нет невозвращенных долгов.

Наряду с требованиями по благонадежности клиента, есть и требования по платежеспособности. Так, например семья заемщика из трех человек должна иметь ежемесячный доход на семью около $1700-1800, исходя из средней стоимости квартиры в Москве $70-80 тысяч. Для регионов эта цифра меньше, ведь и цены там ниже. Если взять квартиру стоимостью $30 тысяч, средний доход должен быть $1100-1200 на семью.

- А как определяется платежеспособность клиента?

- В РОСБАНКе достаточно гибкий подход к оценке дохода. Естественно, мы принимаем справки о доходах по форме 2НДФЛ. Также будет учтена справка в произвольной форме от работодателя клиента. Кроме того, у нас есть возможность проверить платежеспособность клиента при собеседовании: смотрим, на какой должности он работает, в какой индустрии, сравниваем его со средним уровнем в той или иной отрасли. Мы не требуем поручителя, если доход клиента достаточен, но если доход заемщика недостаточен, есть возможность взять в расчет суммарный доход нескольких членов семьи.

- Что делает банк, если человек, купивший квартиру по ипотеке, оказывается не в состоянии платить в обозначенные сроки? У него отбирают жилье?

- Разрушая очередной миф, скажу, что не в интересах банка отбирать залог (в данном случае – квартиру). Нам гораздо удобнее и легче работать с клиентом. Может быть, мы сделаем платежи меньше, может быть, дадим отсрочку и реструктуризируем кредит. Все решается в индивидуальном порядке.

- Требуется ли при оформлении ипотечного кредита страховка?

- Да, мы требуем три вида страховки от наших клиентов. Во-первых, страховка жизни и здоровья заемщика на тот случай, если он, к примеру, потеряет трудоспособность и не сможет сам расплачиваться с банком. Во-вторых, страховка титула, то есть страховка принадлежности квартиры. Это особенно важно на вторичном рынке, когда у жилья могут объявиться другие владельцы и через суд добиться права собственности на квартиру или ее часть. В этом случае страховщик выплачивает кредит за ту долю, которую теряет заемщик. В-третьих, страховка объекта имущества от разных чрезвычайных происшествий. Комплексная страховка будет стоить заемщику около 1.5% от размера кредита в год. При этом каждый год с уменьшением суммы кредита уменьшаются и страховые выплаты.

- В регионах ипотечная программа развивается не так активно, как в Москве. Почему так сложилось? Как в дальнейшем планируется вести работу с регионами?

- Исторически сложилось, что Москва – самый большой и богатый рынок, поэтому на него банки пришли первыми. Но постепенно интересы финансистов переключаются и на другие уголки страны. У РОСБАНКа уже готова программа активного выхода на региональный рынок ипотеки, до конца этого года будут запущена работа в 12 крупнейших городах России. Мы считаем, что в нем заложен огромный потенциал. В регионах большой спрос на жилье, там идет бурное строительство, и также господствуют пресловутые «ипотечные мифы».

Специально для читателей «ПРАВДЫ.Ру» в Департаменте розничного бизнеса РОСБАНКа рассчитали стоимость и условия 15-летнего ипотечного кредита для средней двухкомнатной квартиры в Москве, а также для аналогичной квартиры в одном из городов России.

Так, для квартиры в столице стоимостью $90 тысяч долларов первый взнос составит $18 тысяч. Ежемесячно заемщик должен будет выплачивать $795, а совокупный доход его семьи должен быть не менее $1950 в месяц.

В среднестатистическом российском регионе аналогичная квартира стоит около $30 тысяч. При этом заемщик должен внести первоначальный взнос в размере $9 тысяч. Ежемесячные выплаты составят $232, при этом совокупный доход семьи заемщика должен быть не менее $1000.

Справка:

Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнесаРОСБАНКа.
В 1994 году поступила на факультет математики и социологии одного из ведущих высших учебных заведений США – Smith College. Окончив его в июне 1998 году, несколько лет проработала в международном инвестиционном банке Morgan Stanley, где занималась сделками по секьюритизации портфелей облигаций.

В 2003 году окончила Гарвардскую Бизнес Школу по специальности «финансы» и начала работать консультантом в московском офисе международной консалтинговой компании МакКинзи, где с января 2005 года занималась менеджментом запуска нового продукта РОСБАНКа «Просто деньги».