Бой за «доступное жилье»: между выгодой и правами потребителя

Перепалкой и слезами закончилось обсуждение закона об участии в долевом строительстве . Строители обвиняют его разработчиков в слишком жестких и, по их мнению, неадекватных положениях закона. Авторы закона не скрывают, что были допущены определенные перегибы, однако они готовы насмерть стоять за права дольщиков – покупателей квартир в строящихся домах.

Напомним, строительные компании возмущены введенным в действие с 1 апреля этого года федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Авторы закона, пытаясь защитить права приобретателей жилья, максимально ужесточили порядок взаимоотношений дольщиков с застройщиками, переложив на последних всю степень ответственности за строительство.

Стоит отметить, что сам по себе закон назрел. Все больше граждан становилось жертвами мошенников и просто несостоятельных компаний. До появления соответствующего закона отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регламентировались лишь общими положениями гражданского кодекса, чем нередко пользовались мошенники. По оценкам Московского фонда защиты прав потребителей , до 30% компаний на рынке по липовым договорам брали деньги за квартиры, которые либо никто не собирался строить, либо они уже оказывались проданными несколько раз другим «счастливчикам».

«Ни в одной стране мира не привлекаются в такой форме деньги граждан на жилищное строительство», - считает Надежда Косарева, один из авторов проекта. По ее убеждению, в России это получило распространение, так как спрос населения превосходит предложение жилья. При этом объемы строительства сдерживаются монополизацией строительного рынка, что дает его игрокам, по мнению Косаревой, возможность управлять ценами на недвижимость.

К тому же ни «честные» игроки, ни государство до поры до времени не занимались чисткой рынка. Вместе с тем ситуация требовала определения четких правил игры. Разработчики законопроекта в течение полутора лет готовили закон. Как было озвучено на вчерашнем "круглом столе", частный бизнес также принял участие в законотворчестве – правда, были привлечены не ассоциации строителей (которых практически не существовало), а объединения риэлтеров. Возможно, запоздалое приглашение к обсуждению застройщиков и сыграло со всеми злую шутку.

Ассоциация строителей России, взявшая на себя задачу изменить «неудобный» закона №214, предложила свой вариант поправок. Претензии застройщиков коснулись практически каждой статьи закона. Николай Кошман , бывший глава Госстроя, а ныне президент АСР радикален в своих выводах, впрочем, равно как и остальные участники Ассоциации. Говоря о законе, Кошман утверждает, что «сегодня он приостановил работу застройщика с дольщиком». «Я уже не говорю о банках – они вышли из этой игры», - добавляет он. В связи с этом Кошман прогнозирует недовыполнение ввода жилья в 2006 году примерно на 35-40%.

Ему вторит вице-президент АСР Леонид Козинец, который был готов доказать, что этот закон создает рынок «недоступного и дорогого жилья».

Комментируя критичные моменты закона, Козинец отметил, что многие из них противоречат не только реалиям сегодняшнего дня, но и действующему законодательству.

В частности, по словам Козинеца, по 214-ому закону нужно передавать объект в эксплуатацию не позднее двух месяцев после приемки объекта. «Но, если мы посмотрим перечень документов, которые нужно оформить, два месяца – это нереально», - сказал он.

При этом дольщику не вменено в обязанность в разумный срок обеспечить застройщика необходимыми документами, необходимыми для регистрации. «Достаточно не дать свой паспорт в течение двух месяцев – и застройщик нарушил закон», - отмечает Козинец.

Кроме того, эксперты Ассоциации явно боятся того, что они сами называют «потребительским терроризмом»: согласно новому закону дольщик сам оценивает качество строительства и в случае обнаружения "существенного нарушения требований к качеству строительства" может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Даже несмотря на то, что объект предварительно проходит одобрение государственной комиссии квалифицированных экспертов. «Таким образом, законодатели, сами того не заметив, выразили абсолютное недоверие к институту приемочных комиссий, принятых во всем мире», - сказал Козинец. Дольщик может по очень многим статьям во внесудебном порядке расторгнуть договор, сокрушается эксперт.

Участники АСР опасаются, что определенные положения нового закона могут быть использованы в нечестной конкурентной борьбе. Вплоть до того, что к застройщику могут подослать подставных клиентов, которые по окончании строительства потребуют назад свои деньги с процентами (по словам Кошмана, 76% в год), загнав компанию в долговую яму.

При этом, говорят эксперты, от мошенников защиты как не было, так и нет – после соблюдения всех необходимых формальностей на первых этапах недобросовестная фирма может скрыться со всеми деньгами дольщиков.

Сложная ситуация складывается и в отношениях застройщиков с инвесторами. Практически все российские банки с опаской относятся к положению закона о том, что банк несет солидарную ответственность с застройщиком. «Мы готовы заходить с инвестициями, но только без дольщиков», - говорят банкиры. В частности, схожую мысль на "круглом столе" озвучил представитель Сбербанка. Эта проблема приведет лишь к одному, уверен президент компании MIRAX GROUP и вице-президент АСР Сергей Полонский – застройщикам придется повышать цены на жилье как минимум на 30% до конца года.

Авторы и сторонники закона соглашаются с тем, что в определенных его положениях не обошлось без перегибов.

«Конечно, солидарная ответственность банка – это нонсенс. Можно также говорить о разумном сокращении штрафных санкций», - считает Ольга Алексеева из МФЗПП.

Один из разработчиков законопроекта, глава Росстроя Сергей Круглик еще в июле заявлял в интервью «Интерфаксу», что «в законе о долевом строительстве мы перегнули палку с защитой дольщиков». «Защитили так, переложив ответственность на банки и застройщиков, что и банкам, и застройщикам сегодня неинтересно вкладывать деньги в бизнес, в котором присутствует дольщик».

Надежда Косарева из фонда "Институт экономики города", принимавшая самое деятельное участие в разработке закона, признает, что «не все в этом законе нравится самим разработчикам». «Вместе с тем концепция закона должна быть сохранена», - уверена она. «Нельзя брать деньги у граждан, пока нет разрешения на строительство. Нельзя заключать несколько договоров на одну квартиру – поэтому должна быть регистрация договоров, - подчеркивает Косарева. - Надо обеспечивать выполнение своих планов – значит должен быть залог. Надо гарантировать качество объекта – отсюда гарантии по качеству».

Косарева не без иронии отметила, что одним из положительных результатов действия закона стало появление ассоциаций строителей, которые организованно и публично будут защищать свои интересы. По ее мнению, это сделает рынок более цивилизованным – строители не смогут озвучивать совсем крамольные вещи. По словам Косаревой, в кулуарах бизнесмены-застройщики говорят про долевое строительство в духе: "дольщики что ли не знают, что это тоже самое, как в казино деньги отнести?". Она уверена, что в рамках отраслевых объединений такая точка зрения никогда не станет программным заявлением.

На вчерашний день не о компромиссе говорить было невозможно. Стоит лишь отметить, что авторы закона, бывшие в меньшинстве, покинули «круглый стол», громко хлопнув дверью, в то время как сами застройщики с сарказмом благодарили авторов за необходимость поднять цены на жилье.

Впрочем, как уже отмечалось, авторы закона готовы пойти на некоторые уступки: в частности, по снятию ответственности с банков, двойному налогообложению, по сокращению штрафных санкций. Возможно, свой компромисс предложат и игроки рынка. Во всяком случае, администрация президента уже дала «добро» на рассмотрение поправок в закон о долевом строительстве. Так что вчерашние дебаты были не первыми и не последними.