Окончательное решение земельного вопроса: что нас ждет через несколько лет

Богатые должны платить больше. А бедные – столько, сколько нужно. Под таким лозунгом проходит создание государственного кадастра объектов недвижимости и разработка под него необходимой законодательной базы.

Подсчет "земли русской", учет всей недвижимости и земельных угодий – вот что, собственно, и представляет собой кадастр. Наряду с квартирами и дачными участками в кадастр войдут сведения о сельскохозяйственных и промышленных территориях, и даже месторождениях полезных ископаемых. При составлении кадастра государство не скрывает своих целей. Во-первых, власти (как федеральные, так и муниципальные) захотели понять, сколько всего земли и строений находится в пользовании у граждан и организаций. Во-вторых, обладая такими знаниями, можно в обозримой перспективе увеличить поступления в бюджеты всех уровне от соответствующих налогов.

Сегодня налоги платятся по нескольким позициям, в числе которых - налог на землю и на строения. К примеру, за жилье граждане платят налог, рассчитанный из оценки БТИ, которая, как правило, в несколько раз ниже рыночной. Предприятия, кроме того, платят за занимаемую территорию по ставкам земельного налога , который сейчас составляет порядка 1,5% от рыночной стоимости земли.

Однако расчет налогов ведется в разных местах по разному – фактически этот вопрос отдан на откуп либо муниципальным властям, либо конкретным чиновникам. В отсутствии единого кадастра многие предприятия поставлены в неравные условия. Как отметил глава Минэкономразвития Герман Греф, экономически неверно, когда два предприятия, расположенные рядом, находятся в разных условиях: одно выкупает землю почти по полной кадастровой стоимости, а другое - нет. Та же ситуация и с недвижимостью граждан. "Сейчас иметь многомиллионную собственность в Подмосковье и рядом с другими городами ничего не стоит", - отметил Греф.

Вместе с тем министр подчеркнул, что и для граждан шоковых последствий от перехода на стопроцентную уплату кадастровой стоимости не будет. Греф считает, что переход на полную уплату кадастровой стоимости может стать "элементом некой социальной справедливости".

Однако опасения жителей крупных городов остаются актуальными. Рыночная стоимость квартир, приватизированных гражданами еще по старой, недорогой системе, зачастую многократно превышает годовые доходы их владельцев. И если сбудутся планы муниципальных властей по сбору налога на собственность в размере 1% от рыночной стоимости жилья в год, то карманы горожан по всей России заметно опустеют. Не говоря уже о том, что многим придется менять жилье на меньшее по площади и, соответственно, по рыночной стоимости.

Однако завершение формирования кадастра и введения новой системы подсчета и сбора налогов – дело далеко не завтрашнего дня.

По мнению руководителя Агентства кадастровой недвижимости Михаила Мишустина, кадастр будет создаваться до 2011 года, "вводиться он будет поэтапно, а периодичность оценки зафиксирована пока раз в три года".

В пределе предполагается заменить все существующие налоги на недвижимость уплатой единого налога. Это упростит налоговое администрирование, но при этом сделает его более обременительным как для бизнеса, так и для физических лиц. Единый налог на недвижимое имущество уже вводился в качестве эксперимента в Твери и Великом Новгороде. Практика показала, что когда вводится единый налог на недвижимое имущество, когда упорядочивается система учета недвижимости, то поступления в бюджет, особеннов местные бюджеты, возрастают. В частности, в Великом Новгороде поступления от недвижимости увеличились ровно в три раза.

Но спешить с единым налогом власти тоже не собираются. Во всяком случае Минэкономразвития. "В ближайшие три года мы к такому налогу не перейдем",- сообщил глава Минэкономразвития. "Не уверен, что есть экономически оправданная сущность такой замены", - сказал министр на вчерашнем брифинге после заседания правительства.

Греф уточнил, что до 2008 года такой вопрос "не стоит в повестке дня", и в любом случае, даже если потом будет принято решение о введении единого налога на недвижимость (вместо отдельных налогов на землю и недвижимость), такой налог нужно вводить уже после создания единого кадастра недвижимости. Иными словами – после 2011 года.

Сомнения в срочности введения единого налога понятны. Во-первых, неизбежно возросшая налоговая нагрузка на бизнес в ближайшей перспективе может сильно затормозить внутренние инвестиции и выход бизнеса из тени. Во-вторых, еще не закончены дебаты вокруг порядка оформления прав собственности предприятий на территории, которые они занимают. Даже в случае либерального подхода отечественный бизнес может понести потери в размере до 10 миллиардов долларов на выкуп своей же земли. В третьих, при составлении единого кадастра могут возникнуть межведомственные конфликты, так как свои базы есть уже у многих государственных служб. Объединение их в единую информационную систему ребром поставит вопрос о разграничении (или ограничении) полномочий, чего как огня боится любое ведомство.

Мировой опыт.

По данным Федеральной налоговой службы, в Канаде единый налог на недвижимое имущество (real estate tax) существует во всех провинциях, обычно на местном уровне, и в целом основывается на ежегодно оцениваемой стоимости недвижимости (рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся). Ставки различаются в зависимости от вида имущества и в различных административно-территориальных единицах. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной.

В Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (national non-domestic rate - NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на недвижимость (universal business rate - UBR). Налогооблагаемая база в данном случае - предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний.

Во Франции есть три различных налога: налог на имущество - застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. Налог на имущество (taxe fonci&eagrave;re) и налог на жилье (taxe d'habitation) - это различные виды налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога.

В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке. Результат умножается на местный коэффициент.

Отдел экономики