Бурный рост украинской ипотеки: предвестие грядущего кризиса?

На украинском рынке недвижимости можно наблюдать ситуацию, которая по многим признакам напоминает настоящий жилищный бум. Судите сами… Цены на жилье в Киеве, украинской столице, за год выросли примерно вдвое. Рост имел место не только на первичном рынке, то есть рынке новостроек ($500-800 за квадратный метр общей площади год назад и $900-1500 сейчас, а так называемая элитная застройка – до $2500 и выше, в середине июля сего года), но точно в такой же пропорции цены повысились и на девятиэтажки, построенные 35-40 лет назад, «хрущевки», дома «сталинской» постройки и т.д., то есть на вторичном рынке жилья. Причем речь идет не о цене предложения (просить можно и миллион), а о ценах, по которым жилье, в конце концов, находит своих покупателей.

Надо сказать, что ситуация в Киеве не является чем-то исключительным. Такими же темпами за этот период росли цены на недвижимость в других больших украинских городах, прежде всего крупных промышленных центрах юго-востока Украины (Днепропетровск, Харьков, Донецк, Запорожье), а также городов-курортов черноморского и отчасти азовского побережий. При этом киевские цены в среднем, разумеется, в два-три раза выше харьковских или запорожских, но такое же соотношение было и раньше. Так как на рынке отсутствуют признаки охлаждения, можно констатировать, что доходы украинцев стабильно растут и все большее число граждан незалежной могут позволить себе купить новую квартиру или, на худой конец, улучшить свои жилищные условия. То есть жилье в целом стало доступней, несмотря на значительное повышение цен.

Ипотека?

Большую доступность жилья эксперты обычно объясняют бурным развитием на Украине ипотечного кредитования . Несмотря на то, что Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) была основана еще в 5 июня 2002 года, динамично этот вид банковских услуг начал развиваться только начиная с весны прошлого года. Строго говоря, кредитование строительства и приобретения жилья существует на Украине уже несколько лет, но условия получения подобных кредитов были столь запутанны, сложны и невыгодны, что практически оставались недоступными или невостребованными.

В январе 2004 года вступили в силу законы Украины «Об ипотеке» и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», а 20 апреля в Государственном реестре ипотек был зарегистрирован первый ипотечный кредит. С тех пор снизилась ставка по кредиту (с примерно 20% в валюте до 12-15%), величина первого взноса (с 40% от стоимости приобретаемого жилья до 30% и ниже), увеличился срок кредита (ранее составлял до 10 лет), упростились условия его предоставления, сократились сроки рассмотрения необходимых документов.

Неделю назад стало известно, что Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выбрало 5 банков для реализации пилотного проекта по кредитованию покупки жилья. По словам первого заместителя главы ГИУ Сергея Святко, такими банками стали Правэкс-банк, Приватбанк, Укрсиббанк, Укрсоцбанк и Укрэксимбанк. В рамках пилотного проекта кредиты физлицам на покупку жилья будут предоставляться на срок до 30 лет под 9,5% годовых.

В общем все идет к тому, что ипотека из разряда экзотики переходит в категорию все более доступного финансового продукта для все более широких слоев украинского населения. Например, если год назад воспользоваться ипотекой без особого риска могли семьи, обладающие доходом около $2000 в месяц, то сегодня прибегнуть к нему могут рискнуть семьи, зарабатывающие $500-800 в месяц. Это, конечно, по украинским меркам немаленькие деньги, но тенденция налицо.

Перспективы развития ипотеки на Украина также можно оценить как весьма обнадеживающие. Многолетний отложенный спрос на жилье (мизерный объем строительства в сравнении с советским «застоем») привел к тому, что в жилье нуждается по некоторым оценкам свыше 30% населения страны, а в улучшении жилищных условий – и того больше. Потенциальную емкость жилищных кредитов можно оценить и другим способом. В настоящее время ипотека составляет от 1 до 2 процентов ВВП Украины, тогда как в западных странах в среднем – 40% (в Германии и Нидерландах – свыше 60% от ВВП) и даже развивающихся – около 20%. Другими словами, даже по осторожным оценкам объемы кредитования жилья вполне могут увеличиться в 10 раз. Поэтому прогноз председателя правления «Укрсоцбанка» Бориса Тимонькина о том, что объем кредитов, выданных украинскими банками физическим лицам под покупку жилья, по итогам 2005 года вырастет как минимум на 55%, о чем сообщает Комп&ньон_online со ссылкой на Интерфакс-Украина, представляется вполне правдоподобным. Конкуренция на этом рынке между кредитными организациями, борьба за клиента будет вынуждать их удлинять и удешевлять кредит, приближать ипотеку к европейским показателям (стоимость кредита – 3-6%).

Ложка дегтя в бочке меда

Однако необходимо сказать и о неприятном. Мой однофамилец, Сергей Ковалев, опубликовал в издании «Украинская правда» статью о ситуации на киевском рынке недвижимости. По его мнению, ситуация с жильем в украинской столице является, мягко говоря, неудовлетворительной. Вместе с тем, Ковалев винит в сложившемся положении вещей в основном риэлтерские учреждения. С одной стороны автору статьи представляется обидным, что несмотря на то, что зачастую только одна сделка из десяти является чистой куплей-продажей, а остальные – длинной цепочкой обменов, риэлтеры «обогащаются на всех сразу!» С другой стороны, по убеждению Ковалева, «агентства создают искусственный дефицит, «выбрасывая» на рынок квартиры маленькими порциями» и, удивляется автор, «почему такая практика до сих пор не вызвала интерес у компетентных органов, тех самых, которые теперь «с народом»? Возможно, что касается столичного рынка, в этом есть доля правды, но на мой взгляд, эти два утверждения являются по большому счету взаимоисключающими. Придерживание квартир и желание заработать свои комиссионные в каждом звене длинной цепочки очевидным образом противоречат друг другу. Условно говоря, лучше заработать на четырех сделках по $500, чем ждать, когда выстрелит одна на $1000. Другое дело, если имеется в виду новое жилье, но в этом случае инициатива придерживания квартир принадлежит скорее строительным компаниям.

Проблема, по-видимому, состоит не в «неэластичном спросе», как подозревает автор статьи в «Украинской правде», а в стабильно ограниченной емкости рынка недвижимости Украины, если оценивать его не в денежном выражении ($, гривны), а в натуральных показателях (квадратных метрах), следствием чего является недостаточное предложение, а объем рынка является, по сути, постоянной величиной. Другими словами, крайне низкие объемы введения в строй нового жилья, о чем вскользь упоминалось выше. Отсюда – чрезвычайная чувствительность рынка недвижимости к факторам самого разного свойства (переменчивые тенденции в экономике, политическая нестабильность, колебания валютного курса и т.д.). И не только киевского, как уже говорилось. Поэтому и увеличение на рынке денежной массы (в широком смысле слова), в том числе развитие ипотеки, без увеличения объемов строительства неизбежно имеет следствием повышение цен.

По данным днепропетровского портала «Базис-Днепр», 75% объемов нововведенных объектов жилой недвижимости (первичного рынка жилья) сейчас приходятся на Киев, в то время как лишь 25% - на иные города Украины. Однако, как сообщает этот же портал, 2000 же году в среднем по Киеву на 1000 жителей было построено всего 1,3 квартиры. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, сегодня не менее 95% всей жилой недвижимости в Украине составляют объекты, построенные до 1991 года; большинство из них не соответствуют современным нормам, выдвигаемым к жилью. Иначе говоря, темпы жилищного строительства даже в относительно благополучном Киеве не идут ни в какое сравнение даже с «застойными» советскими временами. В результате, множество экспертов сходится на том, что приобрести жилье сразу способны всего около 5% населения Украины, а воспользоваться жилищным кредитом – порядка 10%, что и не удивительно, учитывая вопиющее имущественное неравенство.

Об относительности прогнозов и невозможности предугадать

Весной прошлого года по итогам  третьей ежегодной конференции «Ипотека и финансирование недвижимости в Украине» аналитики единогласно сошлись на том, что ажиотажного роста цен на новую жилую недвижимость на Украине во второй половине 2004 года не будет. Довольно скоро время показало, как жестоко они ошиблись в своем прогнозе.

Но уже через полгода специалисты прогнозируют обвал цен. Аргументируется такое предположение тем, что в Варшаве или Берлине цены на 200-300 долларов ниже. При этом, специалисты по недвижимости в ситуации на рынке жилья обвиняют строителей. Количество жилья значительно выше, чем необходимо (?! – А.К.) населению – 30% киевской недвижимости находится в частном резерве. После того, как стоимость на жилье начнет снижаться, на рынок выйдут резервные квартиры, и тогда специалисты прогнозируют резкий обвал цен. На мой взгляд, такое объяснение может быть справедливым, если под «населением» понимается крайне незначительная часть украинских граждан (те самые 5-10%).

Тем не менее, прогноз заслуживает доверия, но совсем по другим причинам. По оценкам УНИА, стоимость (очевидно, имеется в виду «себестоимость») нового киевского жилья, например, в районе Оболони составляет $250-300 за квадратный метр. Старое жилье, естественно, стоит дешевле. Как и первичное жилье в городах-миллионниках, не говоря уже о меньших населенных пунктах или депрессивной Западной Украине. Разумеется строительство жилья при средних ценах ниже себестоимости не является рентабельным, но сегодня ситуация иная. Спрос спросом, но предел росту обязательно существует. Варшава и Прага – дело такое, но вряд ли киевские цены превысят, например, лондонские или московские.

Особенностью рынка недвижимости является то, что цены на жилье растут и тогда, когда имеет место продолжительный экономический рост (цены растут равномерно), и в периоды политической неопределенности и финансовой нестабильности (ажиотажный спрос), когда люди вкладывают деньги во что-то осязаемое и ликвидное.

Экстраполяция существующей тенденции в будущее, то есть бездумнее продление сегодняшней линии роста подвела население многих стран и не только из числа неразвитых. Из сравнительно давних примеров можно вспомнить американскую Великую депрессии, из примеров поближе – лопнувший «мыльный пузырь», в том числе и на рынке недвижимости, в Японии начала 1990-х. Японцев можно понять – экономический рост порядка 10% в год на протяжении десятилетий усыпит бдительность кого угодно. Что касается украинских реалий, то рост длился примерно пятилетку, но итоги первого полугодия даже в редакции новой власти свидетельствуют о формировании совершенно другой тенденции. Очевидно, что экономический рост на Украине будет значительно меньше даже скромных заявленных цифр (и тем более показателей прошлого года), а инфляция – значительно выше.

Таким образом, цены растут, во-первых, по инерции при уже замедлившемся экономическом росте, во-вторых, под воздействием ажиотажного спроса в условиях политической и экономической нестабильности. То есть цены какое-то время еще будут расти (на осень и конец года традиционно приходится сезонный рост после затишья второй половины лета), но этот рост уже будет чисто спекулятивным, хотя, возможно, и довольно значительным перед неизбежным спадом. Роль «спускового крючка» в такой ситуации может сыграть любое обстоятельство, вполне безобидное в других условиях, поэтому о точных сроках обвала мало кто сможет сказать с высокой степенью вероятности. Для многих из воспользовавшихся ипотекой это будет означать невозможность выполнить свои обязательства по кредиту, а для банков – накопление так называемых «плохих долгов», то есть безнадежных долговых обязательств. При этом, попытка свести решение проблемы к использованию преимущественно финансовых инструментов, например, упор на форсированное создание развитого фондового рынка, создание условий для выпуска соответствующих ценных бумаг и определение правил их широкого обращения не представляется убедительной. По крайней мере, Японии это не помогло…