Правительство запускает ипотечный «локомотив»

Сегодняшние заседание правительства России началось с воззвания премьер-министра Михаила Фрадкова развивать ипотеку.

" Жилищное строительство должно стать локомотивом российской экономики", — таким лозунгом Фрадков открыл заседание, на котором должно было рассматриваться среди прочих проблем концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

"В этом направлении требуются активные действия, так как ипотека — это экономика, это решение социальных вопросов", — подчеркнул премьер. "Люди ждут улучшения своих жилищных условий, доступа к жилью на рынке. Этого ждет молодежь, военнослужащие, и мы должны выполнить перед ними свои обязательства", — приводят слова премьера РИА "Новости".

Приобретение жилья по ипотечным кредитам до сих пор остается малодоступным для большинства граждан. Например, в прошлом году Между тем в 2004 году с помощью ипотеки покупалось меньше 4% квартир. Виной тому несколько причин.

Одна из них — монопольно высокие цены на жилье. Строителей и инвесторов уже давно обвиняют в получении сверхприбылей и необоснованной гонке цен. Даже президент России обращал внимание на огромную разницу между себестоимостью и продажной ценно квадратного метра. По данным, которые Владимир Путин озвучил на апрельском заседании Госсовета , на конец 2004 года средняя цена продажи жилья по стране составила около 20 000 рублей за один квадратный метр. Средняя себестоимость квадратного метра — 9700 рублей. "Средняя цена превышает себестоимость больше чем в два раза, — заметил Путин. — Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотеки, в значительной мере все еще остается привилегией состоятельных граждан".

Кроме того, даже если бы финансовые возможности населения позволяли всем без исключения покупать жилье, квадратных метров на всех просто бы не хватило. Темпы строительства нового жилья значительно отстают от потребностей общества. Глава государства на упомянутом заседании прозрачно намекнул на монополизацию строительного рынка, которая препятствует росту объемов строительства.

Об этом же вчера говорил министр регионального развития Владимир Яковлев на конференции, предварявшей сегодняшнее обсуждение жилищной проблемы в правительстве. Министр согласился с президентом, что искусственная монополизация рынка приводит лишь к застою и отставанию. В настоящее время в России требуется около полутора миллиардов квадратных метров жилья. Чтобы хотя бы наполовину удовлетворить эту потребность, необходимо вводить 80 миллионов квадратных метров в год к 2010 году, а к 2019 году — 145 миллионов. Между тем, по данным Росстроя, сейчас ежегодно вводится в эксплуатацию наполовину меньше жилья, чем в "знаковом" 1990 году. При этом относительно активное строительство в настоящее время ведется только в 10 — 12 регионах.

Другим сдерживающим развитие ипотеки фактором являются высокие процентные ставки банков, выдающих кредиты. В свою очередь банки не всегда могут обеспечить рассрочку платежа на 20-30 лет, что позволило бы минимизировать ежемесячные выплаты по кредиту, как это принято в развитых странах, и сделать их более доступными для не очень богатых россиян.

На заседании Госсовета Путин назвал неудовлетворительной нынешнюю систему ипотечного кредитования, так как, по убеждению президента, сейчас невозможно обеспечить ипотечные кредиты которые могли бы быть выплачены средним российском гражданином за пять-семь лет, в условиях нарастающей и просто высокой инфляции.

Чтобы преодолеть эту негативную тенденцию, по мнению президента, "необходимо увеличивать платежеспособный спрос населения за счет развития институтов долгосрочного кредитования, предпринять конкретные шаги по снижению процентных ставок и сделать платежи граждан необременительными, с тем чтобы уже через пять-семь лет в стране могло выделяться до одного миллиона ипотечных кредитов в год".

Но снижать процентные ставки банки пока не торопятся. Виной тому — высокая и непредсказуемая инфляция. "Очевидно — чем выше инфляция, тем ниже доступность ипотечных кредитов. Сегодня ставка — 14%, и это снижает доступность ипотечных кредитов для граждан", — заявил на сегодняшнем заседании правительства министр экономического развития и торговли Герман Греф. Впрочем, Греф выразил надежду, что инфляцию рано или поздно удастся загнать в плановые рамки и тем самым снизить процент по ипотечным кредитам до 10%. Правда, только к 2010 году.

Говоря о дне сегодняшнем, Греф пообещал, что в течение ближайших 10-15 лет абсолютный объем государственной поддержки ипотеки будет возрастать.

С развитием рынка, подчеркнул Греф, будут снижаться процентные ставки, все больше граждан будут привлекаться к ипотеке, а это значит, что количество банков, требующих рефинансирования со стороны государства, будет уменьшаться.

Впрочем, коммерческие банки уже сейчас начали думать над привлечением в ипотеку капиталов. В настоящее время ряд крупных российских банков совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создают рыночные ипотечные инструменты, которые могут быть привлекательны для самого широкого круга инвесторов. Почти все условия для этого есть. Платежи граждан по жилищным кредитам образуют огромные денежные потоки. Сами кредиты обеспечены покупаемым на них жильем. В мире есть много примеров того, как платежи по кредитам переводятся в форму ценных бумаг. В России пока к этому только подходят. Первым рыночным инструментом, позволяющим заработать на ипотеке, станут ипотечные паевые инвестиционные фонды.

В частности, один из первых таких фондов был организован АИЖК совместно с крупной банковской группой РОСБАНК. Фонд будет сформирован к сентябрю 2005 года. Ожидается, что подобные меры, после того как они получат должное распространение по России, дадут новый импульс всей системе ипотечного кредитования и позволят выйти на потребное количество выдаваемых населению кредитов.

Глава АИЖК Александр Семеняка обращает внимание на опыт Вологодской области, где при поддержке местных властей удалось выйти на уровень выдачи 25 ипотечных кредитов в день. Для выполнение задачи, поставленной президентом России — миллион ипотечных кредитов в год — в каждом субъекте Федерации должно выдаваться в среднем по 40 кредитов. "По мере развития системы, за пять лет мы достигнем этого уровня", — уверен Семеняка.

Отдел экономики