Ипотека станет массовой. И на ней можно будет заработать

Приобретение жилья по ипотечным кредитам до сих пор остается малодоступным для большинства граждан. Например, в прошлом году Между тем в 2004 году с помощью ипотеки покупалось меньше 4% квартир. Виной тому высокие процентные ставки банков, выдающих кредиты. В свою очередь банки не всегда могут обеспечить рассрочку платежа на 20-30 лет, что позволило бы минимизировать ежемесячные выплаты по кредиту, как это принято в развитых странах, и сделать их более доступными для не очень богатых россиян.

Все дело в том, что в России такие долгосрочные кредиты считаются рискованными и банкам не очень удобно с ними работать. Взять кредит в России реально максимум на 5 лет. Поэтому большинство банков, которые выдают кредиты на покупку жилья, работают либо за счет всегда ограниченных собственных средств, либо за счет краткосрочных привлеченных ресурсов. И выходит, что если банк предоставляет клиенту ипотечный кредит на 20 лет, ему придется как минимум четыре раза перекредитовываться на межбанковском рынке. Такая сложная система приводит к многочисленным дополнительным издержкам, и оказывается неудобной как для кредитора, так и для банка.

По словам председателя правления Росбанка Александра Попова, для любого банка участие в ипотечных программах — сложный вопрос. Здесь существует целый ряд моментов, которые приходится учитывать банку: риски, технологии, колоссальное количество нерешенных юридических вопросов.

Естественно, что в таких условиях выполнить наказ президента России о выходе на уровень миллиона ипотечных кредитов в год практически невозможно. Для того, что бы сдвинуть процесс с мертвой точки, в ипотеку необходимо привлекать деньги, причем не только от крупных финансовых институтов, но и от мелких и средних инвесторов.

Выход один — создать условия для того, чтобы инвесторы могли зарабатывать на ипотеке и ипотечным кредитам по понятным и прозрачным правилам. Почти все условия для этого есть. Платежи граждан по жилищным кредитам образуют огромные денежные потоки. Сами кредиты обеспечены покупаемым на них жильем. Как отмечалось на прошедшей сегодня совместной пресс-конференции Росбанка и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), посвященной созданию одного из первых в России Ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда (ИЗПИФ), в мире есть много примеров того, как платежи по кредитам переводятся в форму ценных бумаг.

Организаторы нового фонда напомнили, что правительство сегодня ставит важнейшей задачей поддержку системы рефинансирования, иными словами, чтобы к банкам, выдающим ипотечные кредиты пришли деньги с рынка ценных бумаг.

Идея создания соответствующего рыночного инструмента давно витала в воздухе. И вот, с подачи АИЖК, начали создаваться первые инструменты для привлечения средств инвесторов — Ипотечные паевые инвестиционные фонды.

Один из таких фондов будет создаваться Агентством совместно с одной из крупнейших российских банковских групп — Росбанком. Фонд будет сформирован к сентябрю 2005 года. Стоимость активов фонда составит миллиард рублей.

Фонд будет формироваться Росбанком. Управляющая компания "Ямал" будет заниматься управлением фондом, приобретением ипотечных накладных, ежеквартальными выплатами пайщикам фонда. Стоимость одного пая составит одну тысячу рублей, всего будет выпущен миллион паев. Как заявил Александр Попов, по мере формирования фонда его паи будут обращаться на открытом рынке, в том числе торговаться на биржах.

Одним из возможных крупных покупателей ипотечных ценных бумаг может стать Пенсионный фонд, что позволит достичь сразу двух целей: насытит систему ипотечного кредитования деньгами, а средства Пенсионного фонда наконец будут "работать" со стабильным доходом.

Привлечение в ипотеку инвестиций с рынка позволит уменьшить издержки и снизить стоимость кредита для покупателей жилья. В настоящее время ставка по кредиту в АИЖК составляет 14% годовых. По словам генерального директора агентства Александра Семеняки, к 2008 году, при благоприятном стечении обстоятельств, ставка может упасть до 8%.

Если ставка по ипотечным кредитам действительно будет продолжать снижаться, и на этот рынок обратят должное внимание инвесторы, ипотека действительно сможет стать массовой.

В Росбанке с оптимизмом смотрят на развитие рынка ипотечных кредитов. По словам Попова, портфель ипотечных кредитов Росбанка (у Росбанка есть собственные программы ипотечного кредитования) составляет около 30 миллионов долларов. К концу 2005 года Росбанк планирует довести эту цифру до 50 миллионов. В следующем году, подчеркнул Попов, Росбанк планирует вдвое увеличить свой портфель ипотечных кредитов. По словам главы банка, в третьем-четвертом квартале этого года программы ипотечного кредитования будут доступны во всех пунктах российской сети Росбанка.

Глава АИЖК Александр Семеняка обращает внимание на опыт Вологодской области, где при поддержке местных властей удалось выйти на уровень выдачи 25 ипотечных кредитов в день. Для выполнение задачи, поставленной президентом России — миллион ипотечных кредитов в год — в каждом субъекте Федерации должно выдаваться в среднем по 40 кредитов. "По мере развития системы, за пять лет мы достигнем этого уровня", — уверен Семеняка.

Для справки:

По прогнозам Фонда "Институт экономики города", к 2010 году при благоприятном развитии событий с использованием ипотечных кредитов будут приобретаться 72% жилья. Между тем в 2004 году через ипотеку покупалось меньше 4% квартир.

Отдел экономики