Под Лужковым зашаталась недвижимость: почем квадратный метр дефолта?

Федеральная власть планирует обвалить московскую стройиндустрию
О том, что в Москве настоящий строительный бум, не наслышаны только слепоглухонемые капитаны глубинного залегания. О том, что от цен на московское жилье выскакивают из орбит глаза даже у торговцев афганским героином, тоже широко известно. О том, же что не менее 80% городского бизнеса и 70% поступлений городского бюджета столицы обеспечиваются именно за счет строительной деятельности, знают только специалисты. И не любят об этом говорить. По сути дела, без своей стройиндустрии Москва ничем не отличается от любого заштатного городишки нашей бескрайней Родины. Только во много раз больше.

Что и говорить, строят в Москве много и быстро. Кому это все достается – совершенно нелепый и неуместный вопрос. По крайней мере, известно, что в Москве все еще не могут получить причитающиеся им квартиры очередники, инвалиды и ветераны, стоящие в очереди с начала 80-х годов. О том же, что в столице строят очень плохо, нарушают все, какие можно и нельзя ГОСТы и нормы строительства, заговорили только после трагедии в «Трансвааль-парке». Хотя не так давно, от пожара в каких-то коммерческих ларьках легко и непринужденно обрушилось аж полкилометра эстакады третьего транспортного кольца, которая по проекту должна выдерживать неоднократные прохождения танковых колонн. Но ту историю столичные власти успешно замяли.

Тем не менее, трагедия в московском аквапарке, наконец, привлекла внимание к качеству быстрого московского строительства. Трудно даже себе представить, какое количество жилья и нежилых помещений было ударными темпами возведено в столице за последние десять лет. Город изменился настолько, что люди, покинувшие Москву в начале экономических реформ, просто не могут узнать мест, где они родились и выросли. И выглядит все цивильно и красиво. Вопрос в другом – как долго вся эта красота сможет простоять? Один знакомый бывший чиновник, некогда имевший самое непосредственное отношение к строительству в Москве, очень не рекомендует своим друзьям и знакомым приобретать жилье в новостройках. По его словам, эти дома строятся с такими нарушениями, что крайний срок их эксплуатации 10-15 лет. Потом они могут просто упасть.

Мэр Лужков в последнее время не один раз устраивал грандиозные публичные разносы главному строителю Москвы Владимиру Ресину. Однако трудно представить, что что-нибудь в московской стройиндустрии кардинально поменялось. По данным из мэрии Москвы, ежегодно от 30 до 40% новостроек в городе не проходят приемку госкомиссии и, соответственно, их не подключают к коммуникациям. В таком положении до сих пор находится до половины жилого фонда элитного микрорайона Куркино. А что же тогда происходит в районах массового строительства дешевого социального жилья? Сколько лет смогут устоять эти дома?

Как утверждают эксперты рынка недвижимости, лихорадочный строительный бум и бесконтрольный рост цен на недвижимость в мегаполисах во времена экономического подъема – достаточно распространенное явление, и свойственно оно не только России. Эксперты дружно кивают на опыт Японии и других бурно развивающихся «азиатских тигров», вроде, Южной Кореи, Сингапура и Тайваня. Однако известно, что в Японии строительная лихорадка хорошо началась, да плохо закончилась. Все как по учебникам: громкий обвал рынка недвижимости плавно перешел в массовые банкротства кредитных учреждений (банков), что в конечном итоге вылилось в кризис всей экономики, падение фондового рынка и общий экономический спад, из которого страна не может выбраться до сих пор.

О том, что московскую стройиндустрию ждет столь же бесславный конец, популярные издания обещают последние полгода. Специалисты уверены, что столичный рынок «перегрет» не меньше, чем японский в 90-е годы. Если добавить к этому ужасающий уровень московской коррупции и тот факт, что московская стройиндустрия фактически монополизирована представителями одного финансово-политического клана, то понятно, что для того, чтобы не дать ценам на московскую недвижимость упасть, могут быть предприняты просто-таки беспрецедентные меры. Иными словами в разверзающейся дыре кризиса стройиндустрии легко может оказаться бюджет города, сложенный из наших с вами налогов. Если также учесть, что в российской столице сосредоточено (и крутится) более половины экономического потенциала всей страны, то можно себе представить, что может последовать за обрушением московского рынка недвижимости и строительства.

К факторам объективным и вполне экономическим сегодня добавляются и факторы явно политического происхождения. Не итак давно федеральное правительство и правительство Москвы весьма серьезно конфликтовали из-за столичной земли. Мэр Москвы Юрий Лужков не хочет отдавать московские земли федералам. Но придется. Подготовленный под руководством замглавы Администрации президента Дмитрия Козака проект закона «О государственном и муниципальном имуществе» предполагает кардинальное перераспределение земельной и имущественной собственности в пользу федерального центра. И нет сомнений, что «единоросское» большинство в Госдуме примет его «на ура».

По общему мнению, Юрий Михайлович в Москве сидит «крепко», и без его согласия никакие «чужие строители» в столицу не проникнут. А мэр и его окружение отнюдь не горят желанием делиться барышами, с пришлыми «варягами». Что может быть лучше для недружелюбного захвата рынка, чем небольшой, ювелирно спланированный дефолт рынка московской недвижимости? И появляются вполне реальные признаки, что федералы всерьез задумываются над такими планами. Тем более что намечающаяся стагнация столичного «квадратного метра» осуществлению таких планов вполне способствует.

В частных беседах, не предназначенных для опубликования, московские риэлторы признают безотрадность нынешней ситуации на жилищном рынке Москвы. Во-первых, продажи квартир, что в новостройках, что на вторичном рынке катастрофически падают. За такие цены даже гости из южных республик с мешками налички вместо портмоне, ничего не хотят покупать в Москве. Во-вторых, у московских строителей усугубляются проблемы с кредитованием. Подавляющее большинство строений в столице возводится на заемные деньги. Но в последнее время банки осторожничают с кредитованием стройиндустрии. Рынок очень перегрет и в случае обрушения банки не смогут вернуть свои деньги. В поисках «длинного» и «короткого» рубля строители вышли со своими ценными бумагами на фондовый рынок, но вскоре поняли, что много оттуда не принесут. К бумагам каменщиков фондовый рынок отнесся с откровенным недоверием.

Парадоксальная ситуация: строители начали кредитовать друг друга. Или же их не явно кредитуют «заинтересованные» стороны. Можно ли в этих условиях говорить о продолжении строительного бума в Москве?

К примеру, известный московский строительный холдинг «СУ-155», входящему в пятерку лидеров столичной стройиндустрии, собирается разместить облигационный займ. Холдингу необходимо срочно занять на долговом рынке 1,5 млрд. рублей. И это притом, что облигации строительных компаний большим спросом на рынке не очень-то пользуются. Но руководство холдинга на этот счет совершенно не волнуется. Как сообщает RBC-Daily, весь выпуск облигаций, скорее всего, будет выкуплен небезызвестной компанией «Интеко». Эксперты, учитывая приближенность обоих компаний к московскому правительству, оценивают выпуск не более как скрытое кредитование.

Такие деньги СУ-155 намерено занять на три года. Однако 1,5 млрд. рублей, по расчетам экспертов, хватит на строительство всего трех с половиной домов. При средней площади панельного дома и себестоимости 500 долларов за кв. м. строительство одной многоэтажки обходится в 15 млн. долл. Су-155 же хочет от г-жи Батуриной около 50 млн. В то же время на официальном интернет-сайте холдинг указывает, что в только в 2001 году было сдано около 1 млн. кв. м. жилья. Откуда что в этой Москве берется? И это только один из частных случаев хорошо налаженной московской системы.

Однако все указывает на то, что вскорости этой системе придет конец. И первые звоночки уже прозвенели. Глава МЭРТ Герман Греф недавно однозначно заявил об угрозе «перегрева фондового рынка и рынка недвижимости». Если учесть, что строительный бум на сегодняшний день существует лишь в Москве и Подмосковье, да с большой натяжкой в Санкт-Петербурге, то понятно, в чей огород запущен камешек. Греф связывает «перегрев» со слишком большим количеством «лишних» денег в экономике. Но ни для кого не секрет, что дело не в них, а в том, что сумасшедшие деньги делаются практически «из воздуха». Астрономическая стоимость московского жилья – красноречивое тому подтверждение.

Глава же ФКЦБ России Игорь Костиков недавно высказался еще откровеннее, раскрыв ненароком «секрет Полишинеля». По его словам, российскому фондовому рынку просто необходим дефолт. Г-н Костиков называет его «точечным» и обещает, что массового ущерба он не нанесет. Зато пользы от него будет, хоть отбавляй. Такой дефолт необходим, во-первых, для «проверки и отладки» новой системы его регулирования. Во-вторых, он позволил бы очистить рынок от огромного количества «мусорных» бумаг, появившихся на нем в последние годы. Ясное дело, что не акции «Сургутнефтегаза» или «Газпрома» глава ФКЦБ называет «мусором». А как раз облигации и акции мелких коммерческих банков, торговых сетей и строительных компаний (в основном, московских строительных компаний), судорожно пытающихся расширить свою кредитную базу.

Понятно, что такой подход легко позволил бы «нелужковским» строителям закрепиться, наконец, в Москве. Более того, таким образом, куда более легко решился бы и вопрос с московской землей, из-за которого московский мэр рассорился чуть ли не со всей «Единой Россией». Да и небольшой управляемый дефолт в рамках экономики всей страны в принципе тоже не помешал бы более справедливому «точечному» перераспределению собственности. Без всякого дорогостоящего переноса столицы.

Ну что, вам все еще хочется купить квартиру в Москве? Не торопитесь. Возможно, завтра она будет стоить в разы дешевле. Но эта дешевизна не убережет вас и вашу семью. Московские дома могут неожиданно упасть. Но неожиданно для вас. Те, кто знают, предпочитают селиться или в «сталинском» жилом фонде или в подмосковных коттеджах. Или вы уже счастливый новосел? Тогда остается вам только посочувствовать.

Тимофей Изноркин

О том же самом читайте на Английской версии: https://english.pravda.ru/main/18/89/356/12231_RealEstate.html