Когда подешевеют московские квартиры?

Себестоимость строительства на столичной земле — самая, пожалуй, страшная коммерческая тайна, которую свято блюдут абсолютно все компании-застройщики. Хотя на самом деле это секрет Полишинеля: любой мало-мальски разбирающийся в строительстве человек легко высчитает примерную себестоимость типового дома. Впрочем, можно ничего и не высчитывать. Если в других городах серийные "панельки" продаются по 300-350 долларов за метр (и, очевидно, не в убыток застройщику), значит, "чистая" московская себестоимость (без учета доли города) составляет 250-300 долларов. Почему же минимальная цена обычной квартиры вплотную приближается к тысяче за квадратный метр? Самое интересное, что этим вопросом задаются не покупатели, а руководители города.

Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в последнее время часто высказывается по поводу завышенных цен на московские квартиры.

- Конечно, мы живем в условиях рынка, все компании-застройщики — частные предприятия, а цены определяются соотношением спроса и предложения, — оговаривается Владимир Ресин. — Тем не менее мы должны приложить максимум усилий и использовать административный ресурс, чтобы влиять на процесс ценообразования.

В таком же духе высказывается и Леонид Краснянский, руководитель ДИПСа, крупнейшего городского застройщика и инвестора.

При этом никаких внятных объяснений — какой административный ресурс и каким образом может быть для этой цели использован — мы не получаем. Ведь в этом вопросе важен конкретный механизм, а не пожелания. В конце концов ни Ресин, ни Лужков, ни Путин не могут издать указ о снижении цен на недвижимость.

Учитывая, что столичные руководители еще никогда не были замечены в популизме, давайте постараемся понять, что на самом деле кроется за этими не слишком категорическими императивами о необходимости удешевления квартир. Какие есть хотя бы теоретические возможности воплотить их в жизнь с помощью административных мер?

Допустим, городские власти могут повлиять на себестоимость строительства с помощью протекционистских мер и обеспечения строителей сырьем и материалами по сниженным ценам. Но подобная работа и сейчас проводится силами городского муниципального предприятия "Мосстройресурс", однако влияния на конечную цену квартир это не оказывает.

Город может также снизить собственную долю, которую он получает от строителей за предоставленные им стройплощадки. Но это возможно только при условии сокращения социальных программ — переселения из пятиэтажного и ветхого фонда, предоставления квартир очередникам (ведь именно на эти цели и идет доля города). Но речь идет не о сокращении, а об увеличении социальной составляющей — с этого года начинает работать новая программа обеспечения жильем молодых семей.

В свое время руководители стройкомплекса говорили о том, что цены непомерно вздувают оптовики, которые перекупают квартиры на стадии строительства и затем перепродают втридорога. Приводился пример с квартирами в Куркине, которые на "нулевом цикле" продавались по 490 долларов, а после завершения строительства — по 900. Впрочем, эти цифры не совсем верные: первая означает начальную стоимость самых дешевых куркинских квартир, вторая — конечную цену самых дорогих. Но дело даже не в этом, а в том, что в первую очередь в оптовой продаже квартир на ранней стадии заинтересованы сами строители. Обычная практика в Москве — начинать проект с вложения 15-20 процентов собственных средств, чтобы привлекать основную часть инвестиций в процессе строительства. Запрет на оптовую продажу квартир больнее всего ударит именно по строителям, не говоря уж о том, что такой запрет практически невозможно обосновать юридически.

Во всем мире власти воздействуют на ситуацию с жильем единственным образом: предоставлением бесплатных квартир или субсидий малоимущим слоям населения, причем фактически расплачиваются за это покупатели коммерческой недвижимости. Именно это делают и московские власти, и чем выше цены на недвижимость при наличии платежеспособного спроса, тем больше у них возможностей для решения социальных проблем.

Есть и еще один интересный и неочевидный момент: снижение цен на квартиры в первую очередь выгодно не москвичам, а приезжим из других регионов. По оценкам риэлторов, до 80 процентов сделок по жилой недвижимости являются на самом деле операциями обмена — то есть, как правило, люди продают свою квартиру и покупают новую. Естественно, большая часть "обменных" сделок приходится на долю москвичей, а жители других регионов как раз совершают "чистые" покупки. Поскольку первичный рынок очень жестко определяет "вторичку", легко подсчитать, что снижение цен окажется в пять раз выгоднее приезжему, чем москвичу (ведь его собственная квартира подешевеет пропорционально).

Впрочем, это теория. А практика заключается в том, что темпы строительства жилья в Москве непрерывно растут, причем рост составляет более полумиллиона квадратных метров в год. Процесс этот практически необратим — почти миллионная армия столичных строителей требует, чтобы у нее постоянно был фронт работ. Уже сейчас в некоторых секторах рынка чувствуется постепенное превышение предложения над спросом. (Оговоримся, однако, что наличие пустующих, непроданных квартир — это такая же коммерческая тайна застройщика, как и себестоимость жилья. Любой грамотный риэлтор всегда предлагает вам купить "предпоследнюю квартиру в этом доме".) А это означает, что по законам рынка цены сами по себе вынуждены будут снижаться. А строители и инвесторы вынуждены будут предлагать более привлекательные варианты покупки квартир, прежде всего — ипотеку на человеческих условиях.

Возможно, утверждения городских руководителей о необходимости снижения цен — всего лишь констатация факта, который должен в скором времени свершиться. В таком случае все становится на свои места.

Михаил Полинин, "Финансовые известия"