Апартаменты. Все правда о собственниках и управляющих компаниях нежилого фонда

Сегодня весьма популярен формат сдачи жилья, так называемых, апартаментов.

Фото: freepik.com is licensed under public domain

Однако не всегда управляющие компании таких ТСН (Товарищества собственников недвижимости) являются добросовестными людьми. Многие, по сути, захватывают власть, не идя на диалог с собственниками недвижимости.

А на вопросы, что делать в этом случае и собственникам жилья, и проживающим, в беседе с корреспондентом Pravda. Ru ответил доктор юридических наук, профессор, зампредседателя Союза юристов Москвы, член комитета ТПП РФ по
предпринимательству в сфере ЖКХ Александр Толмачёв.

Управляющая компания частенько не идёт на диалог с собственниками такой недвижимости и очень сложно что-то от неё добиться. Ремонт не делают или ещё что-то. Как быть, если нет контакта у владельцев апартаментов с управляющей компанией?

"У нас существует представление в жилищном законодательстве о двух видах жилого фонда. Один называется жилой фонд для капитального проживания. Это те самые наши квартиры, индивидуальные жилые дома, дома блокированной застройки, таунхаусы, то есть там, где люди проживают спокойно, где люди обеспечены всей социальной инфраструктурой, аптеками, школами, детскими садами и так далее. Это называется жилой фонд. И в этих структурах, земельно-имущественных комплексах, домах отдельных, многоквартирных, управляющая организация, конечно же, очень жёстко подчиняется правилам как жилищного законодательства, так и договорным отношениям, которые в жилом фонде формируются.

Но есть второй тип фонда, который называется специализированный жилищный фонд. Вот этот специализированный жилищный фонд говорит о том, что в этих объектах люди живут временно. Ну, например, гостиницы, апартаменты, общежития, тюрьмы, лепрозории, стационарные клиники и так далее. И поэтому, естественно, эти объекты управляются совершенно по иным правилам, чем мы хотели бы (чтобы они управлялись как в нормальном жилом фонде). И поэтому отсюда вытекает очень такой неприятный тезис.

Люди, наивно думая, что они живут в квартирах, многоквартирных домах, например, в апартаментах, а на самом деле они живут, мягко говоря, в гостиницах. Речь идёт о том, что управляющая организация абсолютно иные имеет рычаги влияния как на собственников, так и собственники на них. Без особых и дорогостоящих, я подчеркиваю, дорогостоящих договоров на управление, а лучше доверительное управление, с этими управляющими организациями бессмысленно вообще о чем-то говорить.

И поэтому, если вы купили апартаменты, извините, по дешёвке, в отличие от квартиры, то у вас нет тех прав, которые есть у граждан, живущих в нормальном жилом фонде. У вас нет соцобеспеченности. Кстати, по нормативам даже дорог в проезжей части, где в жилых фондах необходимо иметь дорогу, например, для автомобилей 6 метров шириной и 1,5 метра тротуар. А для апартаментов этого нет, потому что это не жилая часть.

И когда люди начинают думать о том, что нам бы как-то повлиять на управляющую компанию, так как мы живём в многоквартирных домах, а это не получится, потому что изначально застройщик формировал более дешёвые проекты, и потом это продает по дешёвке людям. А люди хотят те же требования получить, что и в жилых домах. Такого не будет. Наше законодательство не защищает апартаменты так, как защищает многоквартирные жилые дома и квартиры в "нормальном" жилом фонде.

Поэтому единственный способ работать с ними — это подписывать договоры и подробно прописывать, за что ты платишь. И фактически ты становишься в обычную позу договорных отношений, как и с любым другим партнёром в сделках. Хочешь, чтобы тебе убрали подъезд, будь любезен, заплати. Но не по той цене, которую многоквартирные дома платят, а по совершенно другим ценам. Обычно это в 2-3 раза дороже. И если речь идёт о том, что в жилом фонде существует специальное отчисление, например, на капремонт, то в апартаментах такого не существует.

Это дело ваше — хотите да, хотите нет. Это не есть обязанность, которая по жилищному законодательству есть у собственников в обычном жилом фонде. Поэтому, если вдруг что-то не нравится, идёшь, договариваешься, платишь дополнительные деньги, и с тобой управляющая структура начинает разговаривать".

А если договор подписан, но они не делают то, что надо, что делать?

"А в этом случае существуют только два способа. Первый способ — переговорный, для умных людей. Договариваться, переговариваться и платить то, чего хочет управляющая организация. Потому что чаще всего, например, написано что-нибудь такое, типа, "мы готовы содержать в порядке", но для тебя порядок — это идеально вылизанный подъезд и подстриженный газон, а для них порядок — это значит, чтобы просто бомжи не гадили в подъезде. То есть само
представление о порядке разное. В отличие от нормативов жилого фонда, таких нормативов для специализированного жилищного фонда не существует".