Приглашение в бомжи: Заплати налоги и спи спокойно на улице?

Россия постепенно переходит на выплату налогов на недвижимость, которые исчисляются с кадастровой стоимости. Какие изменения это обстоятельство за собой повлекло? В чем принципиальное отличие кадастровой стоимости жилья и для чего она была введена? Об этом Pravda.Ru рассказал заместитель председателя Союза юристов Москвы Александр Толмачев.

Фото: Фото: Архив Pravda.Ru

жилье

— Александр, расскажите нам, раньше все платили налог с так называемой стоимости БТИ?

— Верно. У нас с 1929 года, то есть уже почти сто лет назад была принята система технической инвентаризации любого имущества, которое было в стране. И этим занимались органы БТИ — Бюро технической инвентаризации, которое показывало остаточную восстановительную стоимость. То есть можно было из этой справки взять, сколько нужно денег, чтобы восстановить разрушенный дом.

Когда пришел сумасшедший рынок в 1990-е годы, мы также использовали эту технологию через инвентаризацию, но просто принимали некоторые коэффициенты. Коэффициенты инфляции, дефляции — они по-разному назывались, но обычно те же органы БТИ выдавали нам справку, говоря, что, например, наша квартира стоит сто рублей, а с учетом коэффициента инфляции она там будет стоить сто тысяч рублей. И всех это устраивало. Налог брался до сегодняшнего дня очень простой. Для физического лица в нашей стране это 0,74 процента, а для юрлица 1,5 процента от стоимости этой самой оценки. Оценку делало то же самое Бюро технической инвентаризации.

— Получается такая закономерность, что чем старше была квартира или дача, тем дешевле?

— Понятно, что эта оценка не учитывала престижность района — это Кремль или это запедрище где-нибудь за МКАД. Но это устраивало, потому что была понятна методика оценки. Все понимали, что есть архивы, все понимали, что если дом был отремонтирован, квартира отремонтирована, то капитализация увеличивалась, и от этого тоже увеличивалась стоимость.

Однако это оказалось непонятно для государства, которое хотело заниматься не инвентаризацией, а просто сбором налогов, и налогов нужно было все больше, больше и больше. Так была придумана другая система, никак не связанная ни с инвентаризацией, ни с квадратными метрами, а связанная только с одним — со стоимостью. Причем стоимость считалась не от того, какой износ твоего дома, твоей квартиры, а насколько престижное у тебя место. Были созданы в конце 1990-2000-х годов методики по придумыванию этой самой кадастровой оценки. Предполагалось, что чем центральнее ты живешь в городе, тем более дорогим будет твой объект недвижимости.

— Говорят, это рыночный подход. А, к примеру, если ты захочешь продать неотремонтированную старую халупу в 500 метрах или в километре от Кремля, то могут возникнуть трудности, так?

— Тут возникает один нюанс. Если по предыдущему законодательству ты не имел права продать дешевле, чем по справке БТИ, потому что считалось, что ты тем самым уходишь от налогообложения, то сегодня ты не имеешь права продать дешевле, чем по кадастровой оценке, которую тебе выдают. А потом выяснилось, что кадастровая оценка относительно оценки БТИ выросла не просто в 10-20 раз, а в 80-100 раз. В Подмосковье в некоторых районах — в 120 раз.

Я даже могу сказать, что мой дом за городом, который еще два года тому назад был оценен в 800 тысяч рублей, сегодня вдруг оценивается в 80 миллионов рублей, то есть ровно в 100 раз выросла цена, и мне говорят: "Налог же не вырос, налог как был, так и остался 0,75 процента". Но в сто раз выросла кадастровая стоимость! "Ну, извините, заплатите в сто раз больше".

Дело в том, что это способ не привязываться к конкретной инвентаризационной стоимости, не привязываться к конкретной ситуации, связанной с объектом недвижимости, а привязывать стоимость к некой абстрактной оценке некоторых абстрактных оценщиков, что твой дом более престижный, что твоя квартира более престижна, а другая менее престижна. Для того, чтобы волну негодования сбить, была придумана такая технология, что можно оспаривать кадастровую оценку с помощью специальных комиссий, они называются Согласительные комиссии, потому что суды были завалены тысячами жалоб на то, что кадастровая стоимость дач, принадлежащих бабушкам, в некоторых районах превысила в десятки раз рыночную стоимость, что продать дачу за 100 миллионов долларов невозможно, и платить налог тоже нет возможности. Тогда пошли на компромисс, и было принято решение, что можно снизить цену, но только на три года, а через три года все равно люди должны оплатить по той стоимости, которая указана в этой самой кадастровой ставке. При этом, если ты решил продать дешевле кадастровой стоимости, то с тебя государство берет налог за разницу между твоей продажей и кадастровой ценой. Считается, что ты получил прибыль с этого. И получается, что ты попадаешь в двойное налогообложение.

— Совсем недавно сказали, что бумажные свидетельства о владении квартирой будут терять смысл. Это с чем связано?

— Это правда. Они хотят перевести все на компьютерный учет. И для того, чтобы тебя еще заставить больше платить, они не обязаны тебя уведомлять об этом, ты должен сам суетиться и искать налоговый орган, когда тебе и куда платить. Если тебе не пришла бумага об оценке твоей стоимости и о стоимости налога, то сегодняшний закон говорит: это твои проблемы, ты будешь платить еще штраф и пени.

— Что же делать обычному гражданину в такой ситуации?

— Совет нашим гражданам: в первую очередь не полениться, закатать рукава и сходить в три инстанции. Первая инстанция — это кадастровая служба. Вторая инстанция — служба Росреестра.

И третья инстанция — это местный орган архитектуры для того, чтобы узнать три вещи. Первая: существует ли кадастровый учет вашего объекта, и как он оценен? Может выясниться, что ваш земельный участок, ваша дача вообще никак не откадастрированы, и тогда необходимо незамедлительно заказать кадастровый учет, пока за вас это не сделали посторонние лица. Разница в том, что если ты сам заказал себе кадастровый учет твоей дачи и твоего участка, то, может быть, никто и не завысит цену.

А когда прихожу со стороны я, желающий тебя выселить с этой территории, потому что мне нужно снести десяток дач и построить коттеджный поселок, я заплачу взятку кадастровому инженеру, и он оценит твой объект в сто раз дороже, и ты сам сбежишь с этого участка.

Вторая позиция, почему нам нужен всегда местный, районный орган архитектуры, заключается в том, чтобы понимать, какие градостроительные регламенты возможны на этой территории. Может нечаянно оказаться, что ваш участок находится в УДС, в улично-дорожной сети. Например, что касается территории Новой Москвы, я иногда разбираю документы в судах и выясняю, что сотни участков неожиданно попали в улично-дорожную сеть. Это означает, что вы попали в линию трассы, и вы должны освободить участки.

— И что делать мне, если я вдруг неожиданно об этом узнала?

— Единственный способ исправления ошибок возможен только путем проведения градостроительного проекта межевания территории. Закон говорит, что проект межевания территории квартала оплачивается заинтересованными лицами, либо бюджетом города. Бюджет скажет: "У меня денег нет, делайте это за свой счет". Ты говоришь: "Мне нужно всего шесть соток". Но шесть соток не межуют, межуют квартал, а в квартале, например, три гектара земли. Ты начинаешь размежевывать, и эти межевые дела, которые тебе нарисовали архитекторы, ты выпускаешь на публичные слушания, где сам же участвуешь со своими соседями и голосуешь, согласен ли ты с этими границами участка и с тем, что нарисовано здесь. Только после этого можно внести корректировку и исправить ошибку кадастровых инженеров. Другого пути, как пройти проект межевания, не существует. Проект межевания по срокам занимает самое быстрое полгода.

— Давайте вернемся к налогу. Какой он на сегодняшний день?

— На сегодняшний день принято решение не поднимать налог на недвижимость выше 0,75 процента для физлиц, а для юрлиц выше 1,5 процента. Но стоимость будет каждый год расти. Я могу сказать, что принята концепция постепенного стопроцентного введения кадастрового учета по всей стране. Сегодня не во всей стране введена кадастровая стоимость. В Москве введена в прошлом году, а в некоторых регионах будет вводиться только в этом и в будущем году. Но в течение ближайших пяти-шести лет во всех регионах страны должна быть введена кадастровая стоимость, и от нее будут считать размер налога.

— Раньше говорили, что если у тебя квартира в престижном месте, то эта квартира — капитал.

— А теперь это называется "обременение". И поэтому те люди, которые набрали в свое время недвижимость и думали, что это обеспечит им старость, столкнулись с тем, что стоимость налога такова, что ты арендными платежами не сможешь покрыть свои налоги. И поэтому сейчас идет массовый сброс недвижимости.

— Альтернатива этому молчаливому разорению на недвижимости у человека есть?

— Да, есть. Я считаю, что самый главный закон, который мы десять лет лоббировали и пролоббировали, — это передача земельных участков размером в гектар земли бесплатно в пользование, а потом в собственность. Это начали на Дальнем Востоке. Я думаю, что это первый шаг в правильном направлении.