Государство взяло на контроль безответственных застройщиков

Громких историй с недостроенным жильем и обманутыми дольщиками в российских новостных лентах стало заметно меньше. Как изменился российский строительный рынок за последнее десятилетие? Должно ли государство регулировать цены на жилье в кризис? Об этом в эфире Pravda.Ru рассказал председатель совета директоров "НДВ-групп" Александр Хрусталев.

Фото: Источник: фотоархив Pravda.Ru

— Александр, у нас есть федеральная целевая программа "Жилище", у нас есть стратегия жилищная, есть стратегия развития промышленности стройматериалов, которые соотносятся с жилищной политикой. В середине "нулевых" у нас стартовал национальный проект "Доступное жилье", принимаются постоянно какие-то решения, например, в кризис у нас субсидируется ипотека, у нас работает Фонд содействия жилищному строительству, агентство ипотечного жилищного кредитования. Можно ли на основании всего этого сказать, что у нас есть продуманная жилищная политика в стране?

— У нас есть просто политика в направлении жилья. Это не значит, что государство ничего не делает. Оно что-то делает, что-то предпринимает. Но есть несовершенные какие-то законы, либо их так плохо понимают на местах. Есть отдельно взятая политика губернаторов или глав городов, которые правильно эту политику воспринимают и делают все для того, чтобы бизнес развивался, чтобы жилье было доступным. Но, как правило, это все равно большое количество проволочек.

Вы приобретаете площадку или рассматриваете ее, выходите на аукцион, и два года ковыряетесь с этими бумагами, документами, согласованиями, и стоимость вашей площадки вырастает за эти два года при наших деньгах, кредитах, 20 процентов годовых, на 50 процентов. Пока вы все согласуете, вам меняют правила игры, вам говорят, что у вас не два детских сада, а три. Не одна школа, а две. А еще надо в такой-то фонд на развитие. Или что вы проектировали 17 этажей, а на самом деле здесь должно быть восемь, потому что "мы тут подумали, высоко тоже расти не надо".

То есть у нас меняются правила игры. Это самый неправильная и самая опасная вещь в любом бизнесе. Бизнес на сегодняшний день — это такие первопроходцы, которые видят, куда идут, но не знают, что за поворотом.

— Эти все перипетии, которые вы перечислили, отражаются на стоимости квадратного метра?

— Стоимость квадратного метра у нас все-таки рыночная, абсолютно точно. Как бы его там не пытались декларировать. Чтобы сверху спустили и сказали, что 30 тысяч рублей - квадратный метр, ну не будет такого никогда, это объективно и понятно.

При каких условиях это будет? Если вам бесплатно дадут землю, если вам бесплатно подключат коммуникации, если за свои деньги бесплатно государство построит инфраструктуру, дороги, подключит вам технические все условия, если вам фактически документы в руки дадут, то вы построите такой домик папье-маше, который примерно будет стоить в районе 30 тысяч рублей.

— Давайте поясним, что это цена квадратного метра, которую государство рекомендовало девелоперам. Девелоперы массово жалуются, что планку выдержать невозможно с сохранением качества.

— Не только качество. Вы понимаете, эта квартира будет и без отделки. Не будет серьезного качественного жилья точно. Есть себестоимость, а декларациями, указами или постановлениями ты ничего не изменишь в недвижимости. Это не рыночное, это не работающая схема. Но с точки зрения государства, когда оно ставит задачи, в случае, например, когда случилась беда на Дальнем Востоке или еще где-то, государство строит срочно целые поселки, города. Да, тогда цена может быть утверждена. Но никто не знает, в чем себестоимость.

Строительная себестоимость и инвестиционная себестоимость — это две большие разницы. В строительстве себестоимость может и будет те же 30-35 тысяч рублей. Я говорю про строительную себестоимость только самой коробки. А вот инвестиционные стоимость, туда входит стоимость денег, стоимость земли, стоимость коммуникаций, социальной инфраструктуры, маркетинговые мероприятия того, что вы обязаны продать. Вот когда это все сложишь, а еще в условиях того, что у нас все еще пока работает коррупционная составляющая, она уменьшается, ее государство давит, но все равно, там получается три цены.

— То есть инвестиционная составляющая — это наибольшая доля в окончательной, в розничной цене жилья?

— Инвестиционная составляющая на сегодняшний день — это та составляющая, на которой ведущие строители мировые и российские в том числе ориентируются. Разница между инвестиционной составляющей и составляющей, когда вы реализуете, — это стоимость реализации минус инвестиционная, получается прибыль. А не стоимость реализации минуc строительная. Все, наверное, думают: "Они здесь за 35 тысяч построили, наверное, а продали за 120". А ведь человек 2-3 года документы оформляет, нашим естественным монополиям дает до 15 процентов от всех денег, просто за подключение электричества, мало того, и сети мы строим за свои деньги.

— Просто потому что они монополисты?

— У нас государственный олигархический госмонополизм какой-то. Поэтому еще раз говорю, что, конечно, законы становятся более либеральны, государство много полезных вещей делает. Много. Но этого недостаточно, потому что отрасль строительства — это везде главный локомотив экономик мира.

— Давайте поговорим о субсидировании ипотеки в кризис. Недвижимость и строительство сильные потрясения испытали в предыдущий кризис, в 2008 году. Значит, прошло буквально три-четыре года, отрасль восстановилась практически полностью, и здесь второй кризис. Какие кризисные меры государства наиболее полезны? И учло ли государство уроки предыдущего кризиса сегодня?

— Самый важный шаг, который был сделан, - это субсидирование ипотеки. Люди, которые приобретают себе недвижимость, — это люди, которые имеют какой-то совокупный доход, при котором они, наверное, могут приобрести недвижимость, а брать за дорого это очень тяжело для семейного бюджета.

На этих людей надо обращать внимание, это такая попытавшаяся прослойка среднего класса, которая сейчас может себе что-то взять. Это средний класс и выше. Ниже уже нет, невозможно, потому что стоимость недвижимости, например, в московском регионе большая.

Поэтому когда сделали субсидирование ипотеки, государство показало приобретателям, покупателям, клиентам, что мы поддерживаем, мы даем конкретно на этот проект деньги, потому что государство хоть какими-то деньгами, но фактически входит. И, входя, оно показывает, что, если, не дай Бог, возникнут проблемы и эта стройка встанет, мы это достроим. Потому что ипотеку государственный банк дает — это в основе. Плюс государство дает субсидирование. Поэтому уверенность в том, что это будет достроено, 100-процентная. 750-800 млрд государственных денег было вброшено в стройку. Это очень полезно для отрасли.

— Это было сделано в начале этого года.

— Да. Второй момент: государство сделало некий "месседж" людям на местах — губернаторам, главам крупных городов — и сказало: ребята, вы должны собирать свои антикризисные штабы, антикризисные комитеты и разрабатывать систему поддержки бизнеса, в том числе и строительного.

Впервые сейчас государство и бизнес начинают понимать, что друг другу полезны. Потому что в каждом метре квадратном — это налоги, налоги в бетоне, арматуре, в строительных работах и в заработной плате. Это то, что должно быть в любой стране, особенно в условиях нынешней ситуации. Нам надо, чтобы экономика наша крутилась и вертелась. Вот на оборотах мы можем работать, на оборотах будут налоги, на оборотах будет прибыль, на оборотах будет реализация, и тем самым рынок внутренних возможностей государства расширяется.

— В каком у нас сейчас состоянии надзор за качеством возводимого жилья, СНИПы и так далее? То есть имеет ли недобросовестный или не очень умелый девелопер возможность построить дом абы как и какими-то методами полулегальными сдать его, ввести в эксплуатацию и получить прибыль, чтобы потом расхлебывали это все жители?

— Любой девелопер, наверное, может построить в нашей стране все. Вы знаете, самый лучший контролер — это, конечно, клиент. Если клиент приобрел и обнаружил, что где-то дует, где-то примерзаем или еще что-то, он идет и обращается сначала к застройщику, а затем в суд. На время строительства существует пять лет гарантии. То есть гарантия повышена. Раньше было три года.

— А государство этот вопрос курирует? Есть экспертиза, тот же ГОСТ?

— С каждым годом гайки все больше и больше будут заворачиваться, и государство все больше и больше начинает контролировать качество и того же застройщика. Если вы застройщик и вы имеете площадку, и у вас проблемы возникли, а у вас следующая площадка, государство говорит: это, конечно, очень хорошо, но у вас вот тут проблемка, ты ее реши. И, как правило, застройщики решают. Если люди одним днем пришли, взять там, убежать и не достроить — это другая история.

— То есть количество недобросовестных застройщиков на рынке уменьшается?

— Уменьшается очень сильно. Про регионы ничего не могу сказать, но в Москве и Московской областью борьба с некачественным строительством, с недостроями, с обманутыми дольщиками идет достаточно серьезная.

— Какая ценовая политика в настоящее время на рынке жилья? Какие сегменты жилья в кризис просели меньше всего?

— Начиная с сентября по сегодняшний день цены выросли процентов на 7-10. Это сегмент эконом и комфорт-бизнес, так называемые. Элитка нет. Жилье в Москве и Московской области всегда будет в цене. Москва будет стоить в среднем 4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Я смотрел, сколько кругов было возврата цен, 2-3 года, потом возврат. То есть я понимаю, что через полтора года вернется.

- Какие схемы взаимодействия с покупателем работают в кризис? Я имею в виду схемы, которые в мирное время и не нужны.

- Конечно, схема номер один — это создание качественного продукта. Соотношение цены и качества — это следующая история. Когда ты делаешь цена и качество, плюс нормальная составляющая с точки зрения имиджа этого проекта — он хороший, здесь детский сад, школа, сделана какая-то набережная, сделаны условия для нормального проживания.

Мало того, что это не дорого, но вы можете купить в рассрочку до конца строительства, тем самым мы расслабляем вас, и вам не приходится переплачивать проценты банку. Вот такие вещи. С точки зрения строительства в кризис, принцип один: не надо бояться больших расходов, надо бояться маленьких доходов. Надо продолжать строить, надо продолжать жить по средствам. Вот это самый главный вопрос.

Читайте также:

Россияне с недвижимостью не играют

Ипотека в кризис: брать или не брать?

Ремонт не событие... Тем более - капитальный

Подготовила к публикации Мария Сныткова

Беседовала