Покупаю землю срочно

Хотя Земельный кодекс, вступивший в силу 30 октября 2001 года, действует в нашей стране уже около полутора лет, читали его в подлиннике немногие. А недостаток конкретной информации в любой сфере, как известно, порождает слухи, домыслы и всевозможные предположения, имеющие мало отношения к действительности. Кому-то это выгодно по политическим соображениям, кому-то — по сугубо материальным, что, впрочем, в некоторых ситуациях вполне совместимо. Очередная волна слухов, порожденная нынешней весной, вызвана утверждениями о том, что будто бы все права граждан и юридических лиц на владение и пользование землей до принятия Земельного кодекса с начала следующего, 2004 года утрачивают свою силу, и, чтобы не потерять свои земельные участки, надо либо срочно их выкупать, либо оформлять договоры аренды с городскими властями.
При всем скептическом отношении к подобным утверждениям и сам автор этих строк немного заволновался и решил обратиться за разъяснениями в комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии Ярославля, в чьем ведении находятся вопросы землеустройства и землепользования в нашем городе. Земельный кодекс, как известно, регулирует земельные отношения в населенных пунктах и применительно к ним является законом прямого действия, то есть для реализации его положений никаких дополнительных местных законов не требуется. Главное, принципиальное положение кодекса состоит в том, что он разрешает частную собственность на землю наряду с государственной, которая, в свою очередь, должна быть разграничена между различными уровнями власти. Но пока этого не произошло, и комитет по управлению муниципальным имуществом ведает государственной собственностью, что с точки зрения терминологии звучит достаточно абсурдно. Процесс разделения земель на федеральные, относящиеся к субъекту Федерации, и муниципальные идет довольно медленно и сейчас находится лишь в подготовительной фазе. Как сказали в КУМИ, закончится он в лучшем случае лет через пять.
Несмотря на это, статья 36 Земельного кодекса, определяющая порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения и сооружения, действует в полном объеме. Собственники таких зданий и сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды на них. Но под приватизацией подразумевается не их бесплатное оформление в собственность, как это по специальному закону было с нашими квартирами, а возмездное приобретение, то есть выкуп. Это касается тех, кто в свое время не оформил право на владение или пользование земельными участками в соответствии с ранее действовавшими законами.
Те же, кто это сделал в начале 90-х годов в соответствии со статьями 20 и 21 кодекса, "имеют право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается". В чем разница между понятиями "постоянное (бессрочное) пользование" и "пожизненное наследуемое владение" земельными участками? По сути, различие только одно — право постоянного бессрочного пользования предоставляется конкретному человеку или, что бывает чаще, юридическому лицу и не может быть передано по наследству, а землю, находящуюся во владении, унаследовать можно.
На юридических лиц, получивших участки в пользование, налагается обязательство до
1 января 2004 года либо переоформить свои права на право аренды, либо приобрести землю в собственность. Вероятно, расширенное толкование этого положения и послужило основанием для слухов о том, что переоформлять или приватизировать земельные участки должны в спешном порядке все их владельцы и пользователи. Но в пункте 3 той же статьи 20 говорится: "Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего кодекса, сохраняется".
Впрочем, меня больше интересовал порядок оформления в собственность участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении. А здесь оказалось все не так просто. Если здание и земля, на которой оно стоит, принадлежат одному хозяину, проблем никаких, и свидетельство о собственности вы получите без лишних затрат и хлопот. Но в старых кварталах индивидуальной застройки, которых особенно много в Заволжском районе, почти все дома имеют по нескольку владельцев. Кому-то принадлежит половина, кому-то — 1/3, а есть и такие, кто довольствуется 1/6 или даже 1/8 частью здания. В порядке вещей, когда окна квартиры одного смотрят на огород другого, а чтобы попасть на свой земельный участок, надо пройти по территории соседа. Так складывалось десятилетиями, и люди к этому привыкли. Формально считается, что такие участки находятся в совместном долевом владении и вы платите земельный налог за ту долю земли, которая соответствует доле вашей квартиры от общей площади дома. Все всех вполне устраивает, хотя, конечно, бывают и неприятные исключения.
Если все соседи в 1993 — 1994 годах оформили свои права на владение землей, то они совместно могут подать заявление в муниципальное учреждение, занимающееся земельными вопросами, и стать ее собственниками. Но на практике, как правило, оказывается, что у кого-то есть свидетельство о пожизненном наследуемом владении, а у кого-то нет. Исправить это сейчас уже невозможно: после введения в действие Земельного кодекса участки во владение больше не предоставляются (ст. 21-1). Значит, вы приватизируете свою долю земли бесплатно, а нерасторопный сосед должен будет выкупить ее по рыночной стоимости. Захочет ли он это делать? Весьма сомнительно, особенно если он даже не удостоился оформить как положено унаследованную им часть дома. Возникает патовая ситуация, из которой нет выхода.
Можно, конечно, взять на себя все хлопоты и финансовые затраты, но это оправдано лишь в том случае, если вы собираетесь после приватизации выкупить у соседа по дому его землю. А вдруг сосед нарушит взятые обязательства и кинет вас? Лучше пойти другим законным путем и заняться разграничением земельных участков, разделив считающиеся пока единым на несколько самостоятельных с отдельным кадастровым номером. Это будет стоить также определенных расходов.
Как утверждают в КУМИ, пока в нашем городе таких прецедентов не было, но если дойдет до этого, придется подавать иск в суд. Легче и проще все-таки, наверное, договориться по-хорошему. Если удастся. А если не удастся, то все останется по-прежнему. Право пожизненного наследуемого владения на землю по той же статье 21 сохраняется и срок его действия по времени не ограничен. Что же касается возможности изъятия земельных участков у землевладельцев и землепользователей, если в таковом возникнет необходимость у властей города для строительства, развития инфраструктуры или каких-либо иных целей, то оно осуществляется уже не по Земельному кодексу, а по Гражданскому, чему посвящена его 279-я статья.
В ней не делается различия между собственниками и владельцами, которые в данном случае уравнены в правах на компенсацию. Изъятие производится только на возмездной основе с выкупом земли по ее рыночной стоимости. Без суда тут тоже не обойтись. Сейчас в городе идет несколько процессов по отчуждению земельных участков. Жители, желающие сохранить свою недвижимость или недовольные предложенным властями размером возмещения, подают иски к городским властям.
Одна из таких спорных ситуаций возникла недавно на улице Флотской в Кировском районе Ярославля. Но если собственность могут изъять, то какие преимущества она имеет перед пожизненным наследуемым владением? Оказывается, преимущества все же есть. Классическая триада прав собственника — он вправе продать, подарить, заложить свой земельный участок, то есть совершать с ним распорядительные действия. Права же владельца распоряжаться землей существенно ограничены. Вернее, у него есть только одно право — передать земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
По сравнению с арендой владение, конечно, более выгодно. Если арендуемая вами земля потребуется властям, то в этом случае они лишь прекратят договор аренды, и ни о какой компенсации за утраченную землю не может быть и речи. Арендная плата, назначаемая муниципальными властями, в перспективе может существенно превысить размер налога на недвижимость, который платят собственники и землевладельцы. Но возможность выбора есть не всегда. Земельный кодекс налагает ряд ограничений по оборото-способности земельных уча-стков. Не может находиться в частной собственности земля в водоохранной зоне ближе 300 метров от берегов рек и озер. Аналогичный запрет существует во многих странах мира — береговая линия принадлежит государству, и отели обычно не являются собственниками пляжей, которыми пользуются их постояльцы. Земли, объявленные частью культурно-исторического наследия, приватизации также не подлежат. По решению малого совета муниципалитета Ярославля от 1993 года такой статус был предоставлен всему центру города вплоть до Республиканской улицы. Считается, что на этой территории под землей могут скрываться некие археологические ценности. И посему участки можно либо арендовать, либо сохранить за собой в пожизненном наследуемом владении.
Что касается земельных участков под многоквартирными домами, то пока в Ярославле не было еще ни одного случая их приватизации и, соответственно, каких-либо споров и судебных процессов. Теоретически это возможно, но собственниками квартир должны быть 100 процентов жильцов. Когда же часть квартир остаются муниципальными, возникает правовой тупик, связанный с незавершенностью процесса разграничения муниципальной и государственной собственности. В ряде городов России были случаи, когда собственники нежилых встроенных помещений хотели приватизировать землю под ними, но их заявки удовлетворены пока не были. Без проблем выкупается только земля под отдельно стоящими нежилыми зданиями или индивидуальными домами с одним хозяином. Таких примеров в Ярославле уже довольно много.
Специалисты комитета по управлению муниципальным имуществом ожидают, что вскоре в судах появится много дел, связанных с разделом и выкупом земельных участков. И в этом тоже ничего страшного. Скорее, напротив, это будет означать, что Земельный кодекс наконец-то начал действовать по-настоящему. Волноваться в связи с началом его действия тем, у кого были сомнения на этот счет, нет никаких оснований — земля, которой многие семьи владели в течение десятилетий и даже столетий, сохраняется за ними, и ничего дополнительно платить не придется.
Что же касается нашумевшей законодательной инициативы мэра Ярославля, который якобы предложил "запретить владельцам индивидуальных домов бесплатно приобретать свои участки", как писала одна ярославская газета, то в действительности дело обстоит с точностью до наоборот. Люди, принимавшие участие в подготовке этого законопроекта, говорят, что речь там идет о предоставлении возможности некоторым категориям граждан, имеющим право на льготы, приватизировать свои земельные участки бесплатно, что не противоречит Земельному кодексу, а дополняет его. Запретить же людям оформлять свое право на собственность, предусмотренное федеральным законодательством, не вправе никто — ни мэр, ни губернатор, ни президент, ни депутаты. Да и трудно представить, что кто-нибудь из них действительно захотел бы это сделать, тем более в год выборов...

Николай Кудрин

"Золотое кольцо"