12.02.2017 16:14 (Обновлено: 23.10.2019 14:22)

Подпольная империя: как победят рынок "серой" аренды

Сдаешь квартиру? Получи патент

Государство продолжает принимать меры, направленные на выведение из тени рынка аренды жилья, где, по различным подсчетам, крутятся миллиардные суммы. Кнут — обязательное требование для тех, кто сдает свои квартиры, платить налоги и, соответственно, наказание за их неуплату — не сработал в полной мере. Теперь власти предлагают арендодателям пряник — статус самозанятого и возможность приобрести патент на сдачу квартиры."Правда.Ру" решила разобраться в нововведении.

В скором времени сдающие в аренду жилье граждане смогут зарегистрироваться в качестве самозанятых и получать патенты на свой род деятельности. Соответствующие изменения в законодательство подготовила подгруппа "Интернет+Город" IT-комиссии при помощнике президента РФ Игоре Щеголеве. Проект документа направлен в минпромторг. Параллельно минэкономразвития и минфин обещают дополнить перечень видов деятельности самозанятых граждан с возможностью получения патентов пунктом о сдаче в аренду жилой недвижимости.

Вместо 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) владелец патента будет ежегодно выплачивать фиксированную сумму. Она будет рассчитываться местными властями не из реально полученного дохода, а из потенциально возможного для данного вида деятельности в данном регионе. По прогнозам экспертов, главными параметрами при расчете, скорее всего, станут площадь квартиры, ее местонахождение и стоимость, привязанная к кадастровой. От гибкости расчетного подхода (например, элитный дом соседствует со старой пятиэтажкой — соответственно, цена аренды квартир, несмотря на общее местоположение, у них фактически отличается в разы, и т. д.) и от того, насколько просто можно будет оформить такой патент, будет зависеть популярность нововведения.

"До сих пор подобная практика частично применялась только в двух городах федерального значения — Москве и Петербурге, а также в прилегающих к ним областях. Теперь ее планируется дополнить и распространить на всю Россию, — разъяснил "Правде.Ру" заведующий кафедрой менеджмента Высшей школы госуправления РАНХиГС Илья Быковников. — Кардинальное новшество состоит в том, что граждане, которые занимаются сдачей жилья в наем, будут приравнены к самозанятым. Это более удобная форма по сравнению с индивидуальным предпринимательством (ИП) и уплатой НДФЛ".

На сегодняшний день москвичам и петербуржцам доступны три формы расчета с государством за сдачу в аренду принадлежащего им жилья.

Первый способ — уплата НДФЛ, когда собственник сдаваемой квартиры выступает как физическое лицо и платит 13 процентов от полученного дохода. Для этого он должен один раз в год, в период с 1 января по 30 апреля, подать декларацию в налоговую инспекцию.

Второй способ — регистрация собственником ИП. Сумма выплат при этом снижается до шести процентов от полученного дохода, но головной боли заметно прибавляется: приходится платить налоги поквартально, самостоятельно отчислять страховые взносы, вести книгу учета доходов и расходов, в некоторых случаях открыть расчетный счет ИП. Как показала практика, этой формой чаще всего пользуются профессиональные рантье, купившие и сдающие одновременно несколько "инвестиционных" квартир в основном юрлицам. Тем, кто сдает доставшуюся от бабушки однушку в хрущевке, становиться предпринимателем со всеми вытекающими последствиями хочется не слишком.

И, наконец, третий способ — это патент на сдачу квартиры, для приобретения которого в настоящее время все равно необходимо регистрировать ИП (от этой злосчастной необходимости власти сегодня и хотят арендодателя избавить, разрешив ему статус самозанятого). Патент приобретается на год. От уплаты обязательных страховых взносов покупка патента не освобождает. Преимущества патента — в отсутствии необходимости заполнять налоговые декларации и вести бухгалтерский учет.

В 2014 году стоимость патента в Москве составляла 60 тысяч рублей. В кризис, когда арендный рынок просел и большинство квартиросдатчиков потеряли своих арендаторов или снизили им арендную плату, патент многим оказался не по карману. В итоге столичные власти стали корректировать его стоимость в зависимости от уже упомянутых параметров — площади и местонахождения сдаваемой квартиры.

Эксперты отметили, что с 2012 года, когда в Москве стали принимать меры по выводу арендного рынка жилья из тени, поступления в бюджет по этой статье выросли почти в десять раз. И хотя кнут (на борьбу с теневой арендой подняли полицию, управляющие компании, товарищества собственников жилья и даже соседей подпольных квартиросдатчиков) при этом применялся наравне с пряником, по общей оценке, немалую роль в этом сыграла именно возможность приобретения патентов.

Так что распространение патентного новшества на всю Россию в сочетании с возможностью для арендодателя приобрести статус самозанятого и не маяться с ИП — это, безусловно, верный шаг, считают эксперты. Однако при этом многое будет зависеть от правильной политики регионов.

"Мера своевременная, поскольку упрощает для арендодателя систему расчетов с государством, — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов, давший интервью "Правде.Ру". — Конечно, многое зависит от того, по каким конкретно параметрам будет рассчитываться стоимость патента и как эта система будет работать по факту. Важно, чтобы при расчетах государство учитывало, в каком непростом состоянии находится сегодня рынок недвижимости. Сейчас мы, увы, наблюдаем не очень адекватную позицию государства в части кадастровой оценки жилья, которая сплошь и рядом превышает реальную рыночную стоимость. Такая диспропорция создает дополнительную и неоправданную нагрузку на население по уплате соответствующих платежей в бюджет. Если вводимая патентная система учтет данные пожелания, будет хорошо, а если нет — вряд ли она заработает".