О том, как реализуется в России социальная программа строительства арендного жилья, в чём состоят основные проблемы и как с ними предстоит справляться, рассказал ведущему Pravda.Ru Игорю Буккеру член комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Михаил Анатольевич Чернышев.
— Михаил Анатольевич, в Воронежской области запустили пилотный проект аренды жилья для льготных категорий граждан, и воронежцы смогут арендовать жилье по 20% от рыночной стоимости, остальные 80% оплатит фонд "Дом.РФ" и правительство Воронежского региона. Это единственное такое место или есть еще нечто подобное?
— К сожалению, таких мест не так много у нас. Жилой фонд Российской Федерации — 3,8 миллиарда квадратных метров. Из них арендного жилья 200 миллионов, это 6%. Потенциал развития рынка арендного жилья у нас оценивается в 20%, но, чтобы его достичь, требуются большие финансовые вложения, 22-25 триллионов рублей. Это больше, чем годовой бюджет России.
Тем не менее 600-й указ президента обязал правительство развернуть данную работу и, естественно, правительство принимает меры. Акционерное общество "Дом.РФ" уже с 2016 года реализует программу развития арендного жилья. Всего реализовано 13 проектов:
Но многие бюджеты субъектов Федерации дотационные, им трудно выделить деньги на софинансирование строительства таких домов.
В декабре 2020 года "Дом.РФ" принял программу льготных условий аренды для отдельных категорий граждан, в том числе по финансовым возможностям, которые не позволяют им участвовать в ипотечных проектах.
Но недополученные доходы арендодателя (того, кто построил дом для сдачи в аренду) требуют поддержки государства: фонд "Дом.РФ" и бюджет субъекта Российской Федерации. У них программа предполагает передачу в наем по льготной ставке до 25% квартир в арендных домах. Практика строительства наемных домов недостаточно хорошо развита, хотя потребность такая есть, но она требует больших финансовых вложений. Кроме того, окупаемость арендного дома длительная, до 30 лет. Если брать коммерческую аренду, то 5-6 лет. А аренда социальная для малообеспеченных требует более длительного процесса окупаемости. На такой длительный период сложно взять банковский кредит, тем более найти внебюджетные источники финансирования. Правительство России думает над этим, потому что нужны меры экономического стимулирования строительства таких домов и поддержка застройщика.
У нас есть программа, которая предусматривает не просто строительство арендных домов, но и поддержку ипотеки. В этой программе обеспечения доступным комфортным жильем надо увеличивать долю строительства арендного жилья. Но мы должны сделать так, чтобы инвестору было выгодно строить арендный дом. Прежде всего это госгарантии при кредитовании застройщика, если он берет кредит. Нужно снижение процентных ставок на банковские кредиты для арендного жилья. Нужно создание отдельного оператора жилищного фонда социального использования, который бы управлял процессом.
Смысл в том, чтобы заинтересовать бизнес, чтобы он в программе частно-государственного партнерства принимал участие.
Кроме того, у нас налоговое законодательство такое, что застройщик будет платить большие налоги. Во-первых, взять землю без конкурса невозможно. А чтобы выиграть в конкурсе, нужны дополнительные траты. Это сказывается на себестоимости дома и на стоимости потом аренды для человека, который заключает договор с застройщиком. Поэтому можно сделать для данных домов целевое выделение земельных участков, чтобы застройщик не платил за право строить на данном участке. Было бы неплохо снизить нагрузку застройщика, обеспечив земельный участок необходимой инженерной инфраструктурой. Это могут взять на себя:
Естественно, это очень выгодно и тому, кто будет снимать жилье. "Дом.РФ", строя наемный дом, большую часть квартир отдает под коммерческий наем, чтобы обеспечить нормальное состояние застройщика, чтобы не получилось так, что, условно говоря, дом построен, а застройщик становится банкротом, не выполнив свои обязательства, если он взял кредиты в банке.
— Михаил Анатольевич, 152 молодые семьи в Московской области воспользовались социальной выплатой для приобретения жилья в 2021 году.
— Правильно, главное — раскрутить этот механизм. Он сейчас только в начальной стадии. Он не будет дальше работать, если не будут приняты решения, которые позволят застройщику проявить интерес к строительству именно домов под наем. Если этого не сделать, будут точечные варианты решения проблемы в отдельных субъектах, но как система он работать не будет.
Но здесь надо принимать комплексную программу с участием:
Без этого мы задачу не решим: 25 триллионов рублей просто так взять неоткуда, поэтому надо создавать систему, которая бы позволила заниматься планово строительством арендного жилья. Арендное жилье будет востребовано. Хотя все хотят иметь собственное жилье, но мне кажется, что люди, которые не могут купить жилье, с удовольствием бы арендовали жилье. Но даже если мы будем снижать стоимость строительства арендного жилья, все равно человек будет обращаться к власти за помощью.
Нужно субсидирование арендной платы, ее должен делать "Дом.РФ". Но для этого ему надо дать финансовые возможности.