Какие нормы при перепланировке квартир избыточны, а какие необходимы и почему законодательство в этой сфере требует срочных изменений, рассказал ведущему "Правды.ру” Игорю Буккеру вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Николаевич Апрелев.
— Константин Николаевич, нужно ли упразднить нормы незаконной перепланировки? В этом, наверное, заинтересован каждый второй россиянин.
— Учетные нормы, которые существуют в бюро технической инвентаризации и в системе учёта избыточны.
То, что рисуются в обязательном порядке ненесущие стены, ограничивает возможность собственника, потому что учитывать нужно только параметры, изменение которых несёт за собой нарушение прав третьих лиц (соседей).
К этому относятся изменения в квартире, которые могут привести к снижению прочности здания. Это вопросы, связанные с несущими стенами.
Интересы других жителей дома нарушаются, если вы что-то сделали со своим фасадом в доме персонально. Все собственники должны совместно решать, какого цвета окна на всём фасаде должны быть. У нас идёт самопроизвольная замена окон, и люди ставят разноцветные окна. Естественно, это ведет к снижению стоимости недвижимости.
Например, я купил квартиру и не знаю, где проходит электропроводка. Я хочу повесить картины в комнате и могу дрелью попасть в электропроводку, если у меня нет специальных устройств, которые при обследовании стен могут показать, где она находится.
К сожалению, за 30 лет органы власти, которые должны заниматься системой формирования технических паспортов, ничего не сделали, чтобы адаптировать эти нормы к сегодняшним требованиям.
И если вы в обычной стене межкомнатной сделали проем и поставили дверь, то получается, что вы уже нарушили перепланировку и должны представлять проектные документы. Но 90 % перепланировок, которые осуществляются, не несут вреда третьим лицам. Человек снёс ненесущие стены — почему он должен нести административную или тем более судебную ответственность?
В Северной Америке и Европе нет избыточного учёта, то есть учитываются границы права собственности квартиры в многоквартирном доме, дальше все несущие стены рисуются в обязательном порядке на планировке. Это позволяет четко акцентировать внимание собственника на том, что точно трогать нельзя. А все промежуточные стены вообще отсутствуют на планах, и это позволяет принимать любые решения, не занимаясь излишней бюрократией. Если человек хочет изменить вход в комнату или размещение мокрых зон (ванн, туалетов, кухонь) — эти помещения могут перемещаться в пределах, по крайней мере, коридора.
Иногда можно и несущие стены изменить, но тогда нужны проектные решения, лицензированный архитектор. Проект должен быть согласован в специальных органах, которые ведут надзор за согласованием перепланировок.
То есть нужно сначала сделать амнистию перепланировок, которые не нарушают интересы третьих лиц, сократив избыточный учёт, а потом приступать к контролю, потому что 99% тех, кто произвел перепланировку, можно исключить из возможного списка нарушителей, а контролировать непосредственно нарушителей.
Потому что главная цель — это контроль, чтобы интересы собственников других квартир не нарушались. Например, переносятся приборы отопления на балкон, и должным образом балкон не теплоизолируется. Или люди сняли старый пол, убрали предыдущую звукоизоляцию, и изменилась звукоизоляция.
Есть пожелания для Минстроя в части представления возможности судебным органом назначать проверку жилищных комиссий. Тут горячиться не стоит, потому что:
Но по крайней мере общественное обсуждение этой темы могло бы помочь Минстрою сформировать четкую позицию, которая не будет вызывать недовольства граждан, но в то же время обеспечит качественную защиту прав собственников и соседей.
— Константин Николаевич, на какой площадке обсуждение возможно?
— Есть Общественный совет при Минстрое. Там люди, достаточно авторитетные в строительной сфере и жилищно-коммунальной.
И ещё о системе технических паспортов. Если собственник будет продавать квартиру, важно давать техническую документацию к ней:
Два предложения:
Если в квартирном фонде это не столь актуально, то в загородном жилье нужно оценивать состояние фундамента, перекрытий, потому что за загородным жильем никто не следит.