О перспективах строительной отрасли в Москве и регионах, о том, как отразятся на ценах изменения в законодательстве, и о последствиях перехода на проектное финансирование в программе "Вся правда о недвижимости" рассказала генеральный директор компании "Метриум" Наталья Круглова.
— Сейчас в планах правительства увеличить количество ввода квадратных метров жилья в России с 80 до 120 млн. А спрос выдержит это предложение?
— Если мы говорим об обеспеченности населения жильем, то важно отметить — в нашей стране этот показатель один из самых низких в мире. В целом по России на человека приходится 25 метров, а в Москве — 20 метров. Во всех развитых странах этот показатель выше. В Америке он доходит до 50 метров, и даже в Китае приходится 28 метров на душу населения. Поэтому когда государство обещает ввести 120 миллионов квадратных метров, мы понимаем, что это примерно 1 кв. м. на человека в год, что немного. По самым грубым расчетам даже до китайского уровня благополучия, нам надо вводить такие объемы минимум 8 лет. Но есть и вопрос спроса. Доходы населения падают с 2014 года (и еще в 2017 году демонстрировали спад), в среднем за последние 3 — 4 года граждане потеряли в своей платежеспособности не менее 10% располагаемого дохода. На этом фоне мы не можем говорить о росте платежеспособного спроса. Конечно, он не растет. Другой вопрос, что государство проводит политику по стимулированию спроса с помощью ипотеки и снижает ставку. Ипотека снизилась где-то на 1,75% за год, достигнув 9,5%, и показала рост на 37% в рублевом выражении.
— Правильно ли говорить сейчас о том, что в будущем возрастают риски самих застройщиков на фоне изменяющихся правил в строительной сфере? Как это повлияет на потребителя?
— Да, у застройщиков, безусловно, риски возрастают, в то время как вся программа законодательных изменений 218 ФЗ направлена на то, чтобы снизить риски покупателя. В период перехода ситуация будет следующая: те, кто начал продажи, получил разрешение на строительство, там, где начались вторичные продажи, до 1 июля 2018 года они и продолжаться по договорам долевого участия. Мне кажется, что это совершенно адекватный инструмент защиты дольщиков. И 214 ФЗ в достаточной степени защищает потребителей, и мне кажется, что те, кто покупает квартиры на рынке сейчас или в ближайшие полгода, могут быть спокойны в отношении защиты своих прав. Далее вступают в силу поправки 218-го закона, которые сильно меняют рынок для застройщика, и как раз в этой ситуации его риски значительно вырастают. Рынок, безусловно, будет укрупняться, будут уходить застройщики, которые не смогут выдержать дополнительных поправок.
— Вы имеете в виду вопрос финансирования, те требования, которые предъявляются к возможностям застройщика?
— Да, но дело в том, что эти требования, на самом деле, выглядят очень жестко по отношению к застройщикам. И застройщик полностью лишается доступа к дешевым, фактически бесплатным деньгам населения. Все эти средства они будут получать через банк. Банк деньги бесплатно не дает. Да, наверное, он снизит стоимость денег на проектное финансирование, но у застройщика уже не будет доступа к бесплатному ресурсу.
— А правильно ли я понимаю, что переход на проектное финансирование неизбежно повлияет на цены в сторону роста, не говоря уже о том, что дольщик, как таковой, просто не будет участвовать в процессе. Соответственно, покупка на этапе котлована, пусть с рисками, уже будет невозможна?
— Здесь две части ответа. Бытует распространенный тезис о том, что после 1 июля 2018 года невозможно будет купить строящееся жилье. На мой взгляд, это не так — в законе это не так прописано. По сути никто не запрещает покупать строящееся жилье. Просто эта сделка все равно будет происходить при участии посредника — банка. Так устроена довольно обширная европейская практика. Ты можешь купить жилье с дисконтом на этапе строительства. И фактически этот дисконт — бонус за срок пользования твоими деньгами как дольщика. При этом обеспечивается полная защита. В любом случае в итоге мы имеем титул на объект недвижимости. Все риски аккумулирует банк и зарабатывает на этих рисках. Именно поэтому он становится ключевой фигурой.
— Есть еще какие-то последствия того, что банк становится таким полноправным участником строительного процесса?
Да, сейчас ведущая роль в этом процессе будет отведена банку. Банк становится не только инструментом по получению финансирования для застройщика, но и полноправным игроком рынка, с регулирующей функцией, в том числе. И как раз банк становится той стороной, которая управляет рисками. Оценивает их и управляет. Рынок ДДУ — фактически рынок опционов. О чем никогда не говорили вслух, но по факту ДДУ — это опцион, и он может реализоваться, а может не реализоваться. И собственно, заложенный в него дисконт не плата за пользование деньгами, а дисконт за риск. Но при этом государство обязывало застройщика принять на себя все риски. То есть возникала диспропорциональная схема, когда покупатель получает выгоды, а на застройщике остаются риски. При этом действительно иногда застройщик не справлялся с этими рисками, начинал ими манипулировать, и дальше мы получали обманутых дольщиков. Сейчас эта схема становится, мне кажется, более взвешенной, в цепочку встает банк — это профессиональный игрок, который способен оценить профессионально риски проекта, и собственно, стоимость его услуг будет зависеть от того, как он оценивает перспективы этого проекта.
— Почему-то все равно видится какая-то несправедливость, потому что застройщик получается самым зависимым от всех звеном. С одной стороны — это именно та пчела, которая делает мед, а с другой стороны, он же обложен со всех сторон. Сможем ли мы выполнить план на 120 млн новых квадратных метров? Или будет тяжело ближайшие, скажем, два-три года, через какой-то переходный период?
— Да, будет временной лаг, в течение которого будет накапливаться эффект от принятых мер. Действительно, в среднесрочной перспективе я вижу снижение ввода жилья. Потому что произойдет укрупнение рынка, не все застройщики смогут справиться с новыми требованиями. И, по большому счету, у застройщиков нет мотивации вводить больше жилья, кроме озвученного им поручения. Наверное, сейчас изменения в законодательстве, как любое изменение правил игры подталкивает к решению более консервативному: строить меньше, но дороже. Поэтому, если говорить о потребителе, если есть возможность решить квартирный вопрос сегодня, лучше это сделать.
— А вы не думаете, что те цифры, которыми вы подтверждали высокий спрос, иллюстрируют как раз не возможности потребителя, а их опасения на фоне туманного будущего строительной сферы?
— Вы знаете, профицит будет давить на рынок, и не даст разогнаться ценам даже при сокращении объема ввода. Треть рынка новостроек, которая была реализована в 2017 году не сравнима с двумя третями, которые сейчас остаются нереализованными. Надо понимать, что еще треть — это мало ликвидные проекты. Они будут дешеветь, и невидимая рука рынка так или иначе справится и с этим, если снова не поменяется регулирование. Постепенно, за счет дисконта низко ликвидные проекты уйдут с рынка. Да и рост цен, скорее всего, будет очень мягким. Плавное снижение объема стока, мы тоже будем видеть в среднесрочной перспективе 2-3 года, может быть 5 лет.