Осенняя пора преподнесла очередные сюрпризы рынку жилищного строительства: президент РФ Владимир Путин поручил проработать механизмы перехода от долевого строительства к проектному финансированию, занять этот процесс должен три года. Конечно, новость на начальном этапе "взорвала" рынок, мнения были противоречивы. Сейчас, когда страсти немного улеглись, Правда. Ру решила разобраться, узнав у экспертов, что будет с жильем в случае отмены долевого строительства. Как и следовало ожидать, мнения разделились.
За и против
"Вопрос по отмене долевого строительства обсуждается на разных уровнях достаточно давно, поэтому неожиданностью такой поворот развития отрасли назвать нельзя. Но на текущий момент мы можем говорить только о поручении главы государства. После его проработки мы сможем давать выверенные прогнозы по перестроению рынка", — рассказывает генеральный директор ГК "Кортрос" Станислав Киселев.
По мнению эксперта, трех лет для девелоперов вполне достаточно, чтобы трансформировать свои бизнес-модели. Поддерживает коллегу в этом вопросе коммерческий директор Glorax Development Андрей Кугий, который отмечает, что это довольно сжатый, но вполне допустимый срок для осуществления перехода.
Эксперты сходятся во мнении, что ключевыми факторами, влияющими на жизнеспособность схемы с проектным финансированием, будут уровень инфляции и готовность банков кредитовать застройщиков, ведь иначе девелоперы будут сотрудничать только с несколькими крупнейшими банками, что существенно ограничит их ресурсы.
Не столь оптимистичен в своих прогнозах партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский, который считает, что трех лет явно недостаточно.
"Исходя из того, что средний срок строительства одиночного дома составляет порядка двух лет, а жилого квартала — вплоть до десяти, нужно понимать, что деньги, выделяемые под эти задачи правительством, являются долгосрочными инвестициями. При этом на рынке первоначальная цена за квадратный метр жилья для покупателей может стать менее доступной, так как в нее уже будет включена дополнительная наценка от 15 до 25% для покрытия платежей по банковским процентам", — поддерживает коллегу генеральный директор "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.
Такие разные риски
Основной и главной причиной, по словам властей, отмены долевого строительства стала проблема обманутых дольщиков, которая сегодня в стране стоит достаточно остро. По данным Минстроя России, долгострои есть в 72 субъектах РФ, в которых насчитывается 830 проблемных объектов долевого строительства и 38 150 обманутых дольщиков. Власти считают, что переход к проектному финансированию позволит решить проблему будущих покупателей жилья, обезопасив их от рисков, которые существуют сегодня при вложении своих финансов в долевое строительство. Точка зрения рынка несколько отличается от государственной.
"Есть очевидный плюс от перехода к проектному финансированию — покупатели получают дополнительные гарантии, которые, фактически, минимизирует возможные риски при приобретении жилья, — рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов. — Но есть и серьезные риски, как для покупателей, так и для застройщиков. Застройщик теряет возможность предоставлять инвестиционную скидку покупателю. Реализация готового жилья увеличивает стоимость квадратного метра на 20-25%".
По его словам, сегодня застройщики обеспечивают так называемую "стадийность" предложения. То есть покупатель, выбирая квартиру в большом проекте, может выбрать объект практически с любым сроком ввода в эксплуатацию, найдя баланс между потребностью въехать в квартиру к определенному сроку и собственными финансовыми возможностями. И покупатели активно пользуются этим инструментом — подольше подождать готовности дома, но купить ощутимо дешевле.
"Хотелось бы особо отметить, что и сейчас на рынке присутствуют квартиры в полностью готовых домах, но далеко не все покупатели стремятся взять готовое. Таким образом, существенным риском как для застройщика, так и для покупателя, становится сокращение матрицы продаж", — говорит эксперт.
Поддерживает коллегу в этом вопросе и Д. Котровский, который отмечает, что основной риск связан с ростом цен на новостройки, увеличение стоимости, по его мнению, может составить 35 — 40%.
"Застройщики при переходе на схему проектного финансирования будут вынуждены нести расходы на обслуживание дорогостоящих кредитов, при этом срок кредитования существенно увеличится. Если сегодня девелоперы выплачивают долг по кредиту досрочно, в течение двух лет, пока строится дом, то в будущем они только начнут погашать задолженность по истечении двух-трех лет, когда откроются продажи квартир на объекте", — говорит Д. Котровский.
"Немаловажным обременением для застройщика станет обслуживание построенных домов. Готовый дом, хоть и почти пустующий, нужно обслуживать наравне с заселенным — убирать территорию, отапливать квартиры, освещать подъезды и так далее. И пока не будут реализованы все квартиры - платить за всё это станет застройщик", — добавляет Д.Цветов.
Стоит ли овчинка выделки?
В целом девелоперы не видят острой необходимости отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию.
"Степень риска покупателей жилья крайне низкая даже в текущей версии законодательства. При переходе на проектное финансирование она станет еще меньше, но при этом потребители должны быть готовы к росту цен на квадратные метры. Инвестиционные сделки, когда граждане приобретали недвижимость на ранних стадиях с целью выгодной перепродажи в будущем, станут неактуальны", — отмечает С. Киселев.
Поддерживает коллегу Д. Котровский, который отмечает, что приобретение новостройки — это своего рода риск, который каждый самостоятельно принимает на себя.
"Альтернатива у покупателей остается всегда — это квартиры в готовых домах на вторичном рынке", — говорит эксперт.
Еще одним важным риском отказа от долевого строительства, по мнению экспертов, может стать возврат на рынок недвижимости схем, от которых ранее удалось отказаться именно благодаря договорам долевого участия (ДДУ).
"Речь идет о нерегистрируемых договорах бронирования, векселях и прочих сомнительных комбинаций, и документах", — говорит Д. Цветов.
По словам А. Хрусталева, на вопрос необходимости перехода к проектному финансированию сегодня однозначного ответа: "Безусловно тут есть риски и для покупателей, у них может не оказаться возможности приобрести квартиру по интересной первоначальной цене, и для застройщиков, которые не смогут привлекать капитал на первоначальном этапе строительства".
Тем не менее ключевым вопросом на повестке дня остается, какие альтернативы долевого участия будут предложены.
"Вернее, из каких источников будет финансироваться строительство, и как будут вестись продажи на этапе стройки", — говорит А. Кугий.
Эксперт отмечает, что видит три варианта развития событий: первый — полностью запретить долевое строительство; второй — применить схему, при которой физлицо вносит на этапе реализации проекта определённую сумму.
"В этом случае объемы финансирования напрямую зависят от уровня продаж", — говорит А. Кугий, добавляя, что третьим вариантом может стать аналог аккредитива, то есть деньги от продажи квартир резервируются на счете, доступ к которому застройщик получает только по факту завершения строительства.