После резкой девальвации рубля в 2014 году российский рынок коммерческой недвижимости трансформировался: вместо долларов и евро ставки арендных договоров все чаще стали устанавливать в рублях. Конечно, это не могло не отразится на арендодателях и арендаторах, которые, зачастую, не всегда могут прийти к компромиссному решению. Уже третьим за последние два года крупным делом на российском рынке и вторым на рынке недвижимости, вызванное недовольством арендатора валютными рисками, стало дело "Связной" против "Склады 104". Как и его предшественники, данное дело рискует стать юридическим прецедентом.
История проблемы
Первым подобным случаем стало дело "Вымпелком" — "Тизприбор", когда в кризис 2014 года арендатор отказывался от оплаты по возросшим валютным ставкам, а суд попытался зафиксировать валютный коридор в 30 — 42 рубля. Благо, вышестоящая инстанция отменила данное решение, не создав прецедент.
Вторым резонансным случаем стало дело "Сбербанка и Транснефти" — но уже не на рынке недвижимости, а на рынке финансов. Из-за валютных колебаний в 2014 году, компания "Транснефть" выплатила Сбербанку почти 67 млрд рублей пир покупке опционов. "Транснефть" обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Арбитражный суд города Москвы удовлетворил требование, поскольку в данном случае "Сбербанк" не разъяснил "Транснефти" все возможные риски.
Свежим кейсом, которое имеет все шансы стать прецедентом, стало дело "Связного логистики" против "Складов 104" на рынке складской недвижимости.
В 2013 году компания Radius Group заключила сделку о строительстве и аренде здания на условиях build to suit (130 за кв. м) в форме предварительного договора, согласно которому ставки аренды были ниже, чем на рынке в целом на 5,4%. В 2014 году, несмотря на валютный кризис, склад сдается в срок, и "Связной" начинает эксплуатацию. Сам договор аренды был подписан сторонами в 2015 году. В связи с изменениями арендных ставок стороны продолжают переговоры, которые заканчиваются судебным разбирательством. Две инстанции суда удовлетворили иск "Связного" о расторжении договора аренды.
Мнение рынка
"Последние тенденции не являются обнадеживающими для бизнеса с точки зрения стабильности согласованных сторонами условий. Столь сложно вводимые в Гражданский кодекс (ГК) РФ нормы о свободе договора перестают работать в случае, когда речь идет о нормах добросовестности и злоупотреблении правами, под которые при желании можно подвести очень многие достигнутые договоренности", — считает адвокат Адвокатского бюро DS Law Анна Лаврухина.
Поддерживает коллегу в этом вопросе и партнер "Кульков, Колотилов и партнеры", Олег Колотилов, который отмечает, что подобные прецеденты могут повлечь за собой "вал" аналогичных оспариваний договоров с использованием правовых позиций, примененных судом в данном деле.
"Решение уже создает неблагоприятную инвестиционную среду, так как, по сути, речь о том, что можно так просто взять и попытаться оспорить действительность договора, если изменилась рыночная ситуация или курс валюты. Разумеется, такая непредсказуемость делает бизнес в России максимально непривлекательным", — считает партнер Goltsblat BLP Рустам Алиев.
Эксперты поясняют, что данные сделки являются крупными, поэтому сам факт обращения в суд уже создает прецедент, а он, в свою очередь, превращается в устоявшуюся практику, что приводит к дестабилизации рынка.
В сложившейся ситуации остается только надеяться на то, что подобные прецеденты будут рассматриваться с большей тщательностью и без юридических накладок, рассчитывают эксперты.