Без агента: наймодателям объявлена война?

Наймодателям, похоже, объявлена война. СМИ пестрят сообщениями об обходах квартир участковыми, которые требуют у жильцов предъявить документы, на основании которых они здесь живут. И о чиновниках, порой доходящих до правонарушений. Что мы обязаны делать, а что — нет? И так ли сложно заключить договор с жильцом и заплатить налоги, как кажется?

Как и обещали московские власти, с октября этого года начался поквартирный обход якобы сдаваемых квартир. Сегодня часто можно услышать такую историю:

— Вчера вечером позвонили в дверь квартиры, которую сдаю. На пороге участковый и кто-то из подъезда: "предъявите документы, на каком основании проживаете. Нам известно, что квартира сдается". Сказали, что на днях позвонят мне, и данные о сдаваемой квартире будут в налоговой. Меня то бишь в ближайшее время туда вызовут и я буду платить за все годы сдачи по рыночной цене. Что мне делать? Как подготовиться к визиту в налоговую и полицию? Что мне говорить?

Читайте также: Инна Новикова: Квадратный метр счастья

Действительно, что делать? Давайте попробуем разобраться.

• Во-первых, вы имеете право просто не открывать дверь. Данное право закреплено за вами 25-й статьей Конституции Российской Федерации, которая гласит, что жилище неприкосновенно и проникнуть туда кто-либо имеет право только по решению суда или с вашего разрешения.
• Во-вторых, согласно 49-й статье Конституции Российской Федерации, вы имеете право не отвечать ни на какие вопросы и не комментировать любые высказывания в ваш адрес — презумпция невиновности. Любые действия чиновников, направленные на ущемление данных конституционных прав, могут обернуться против самих чиновников.

Здесь за примером далеко ходить не надо. Особо рьяная чиновница из московского района Бирюлево уже находится под следствием после того, как попыталась заблокировать в, как ей показалось, сдаваемой квартире женщину с малолетним ребенком.

• И третье. Согласно 229-й статье Налогового кодекса, декларацию вы должны подавать в срок до 30 апреля года, следующего за годом отчетного периода. То есть, если квартира сдавалась в 2012 году, отчет по данным доходам вы должны представить только в 2013 году до упомянутого 30 апреля. До этого момента претензии налоговые органы к вам предъявить не могут.

Сбор доказательств

Кажется, развернутая в последнее время в СМИ истерия вокруг сдаваемых квартир имеет лишь одну задачу — напугать московских наймодателей и заставить их явиться в государственную налоговую инспекцию с повинной.

Если этого не произойдет, то доказать факт получения денег от сдачи квартиры чрезвычайно сложно. Для этого в суде должны быть представлены документы, неопровержимо доказывающие не только факт сдачи квартиры — в данном случае это договор найма или аренды, но и ваши расписки, подтверждающие, что вы не просто сдавали квартиру, но и получали за это деньги.

Конечно, не исключена и возможность предъявления свидетельских доказательств: например, приведут ваших бывших квартиросъемщиков, которые подтвердят, что они снимали у вас квартиру и платили за это деньги. Но и они тоже должны доказать, что они являлись вашими квартиросъемщиками, то есть, опять же, предъявить договор найма и расписки, которые вы писали, получая от них деньги. Без этого данные доказательства не будут иметь силы.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов - чем грозит? 

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

• Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
• Штраф за непредставление налоговой декларации - 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
• Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки. 

Налоги платить надо

А вообще налоги платить надо, тем более что это не так сложно. Особенно если знать, что подавляющее большинство агентов, рассказывая о порядке уплаты налогов, сами не понимают, о чем говорят.

1. Во-первых, договор найма нигде и никогда не регистрировался и не регистрируется, на какой срок он бы ни был подписан — хоть на месяц, хоть на год, хоть на пять лет. Также он не требует нотариального заверения или удостоверения в Московском городском центре аренды жилья. Договор найма, подписанный двумя физическими лицами, уже является юридически сильным документом и от каких-то дополнительных печатей, будь то агентства недвижимости или нотариата, дополнительной юридической силы ему не прибудет.
2. Во-вторых, сам налог, что 6-процентный (если зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю), что 13-процентный, (если платить его как физическому лицу), также платится легко и непринужденно. Ничего сложного в оформлении декларации о доходах нет. Например, являясь индивидуальным предпринимателем, вы обязаны исчислять раз в квартал налог на ту сумму, которую за этот квартал получили от сдаваемой квартиры, и раз в год подавать декларацию о доходах, полученных за весь истекший год. Как физическое лицо вы оплачиваете налог один раз в год после того, как подали налоговую декларацию в период с 1 января по 30 апреля следующего года.

Читайте также: Жилье дорожает, а россияне довольны!

Кроме того, можно приобрести патент, но, учитывая его стоимость, он будет интересен только людям, которые уверены, что от сдачи квартиры в аренду за год они получат более одного миллиона рублей — то есть жалкому проценту от московских наймодателей.

Итого, на основной вопрос прочитанного в начале письма — "что мне делать?" — правильный ответ: ничего не делать. Не стоит ни к чему готовиться, ни подбирать какие-то документы, ни настраиваться. Вы имеет право молчать и не свидетельствовать против себя. Это право закреплено за вами в Конституции Российской Федерации. Лучше взять - и спокойно заплатить налоги.

Читайте самое интересное в рубрике "Экономика"