Цены на жилье: бешеный рост сменится спадом?

Рост цен на жилье в 2005 году и не думает останавливаться. Растут цены, ускоряется сам рост, подогревая самые мрачные прогнозы по удорожанию квадратного метра. Осенне-зимний всплеск цен на жилье взбудоражил умы: сумму в $3 тысячи за "квадрат" некоторые горячие головы уже называют вполне реальным ориентиром на следующий год. Впрочем, за бурным ростом цен эксперты видят неизбежный спад – года эдак через два.

Фото: Цены на жилье: бешеный рост сменится спадом?

Цены на жилье: бешеный рост сменится спадом?

Слухи о подорожании жилья, безусловно, выгодны самим строителям, а также большой группе мелких и средних инвесторов. Жилье с некоторых пор стало одним из способов вложения денег, который до сих пор давал стабильный высокий уровень дохода. Большой популярностью у населения и мелких инвесторов пользуются паевые инвестиционные фонды, вкладывающие средства пайщиков в строительство и недвижимость.

Впрочем, не стоит забывать, что нынешнее ралли цен на недвижимость – реальность лишь этого года. А не так давно – во втором полугодии 2004 года – усредненная цена квадратного метра стояла как вкопанная с июня по декабрь. Цены начали повышаться с января этого года, постепенно набирая обороты. Глядя на график (см. рисунок), складывается впечатление, что темпы роста цен ускорялись в геометрической прогрессии. По данным аналитического центра www.irn.ru,   за прошедшую неделю индекс стоимости жилья прибавил еще 1.3% и составил 2.221$ за квадратный метр против 2.193$ за метр неделей ранее.

Вслед за новым жильем вверх понеслись и цены на "вторичку". По данным Аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в ноябре 2005 г. на вторичном рынке жилья Москвы среднемесячная цена предложения квартир выросла на 5,4% (на 129$) и достигла уровня 2537 $/кв. м.

Строителям всегда есть что ответить на вопрос о дорожающем жилье. Во-первых, они указывают на инфляцию, а также на опережающее подорожание стройматериалов (например, цемента, цена на который была в этом году резко взвинчена крупными игроками рынка). "Стоимость 1 квадратного метра на объектах MIRAX GROUP с начала года возросла на 46-56%. Рост цен на первичном рынке недвижимости обусловлен, во-первых, высокими ценами на нефть, что провоцирует высокий уровень инфляции – цены растут во всех отраслях", - сказал "ПРАВДЕ.Ру" президент корпорации MIRAX GROUP Сергей Полонский. Во-вторых, говорят строители, спрос на жилье превышает предложение, ну и, наконец, плохие законы заставляют строителей искать другие, более затратные пути финансирования строительства.

"Ввиду нестабильности евро и доллара люди предпочитают вкладывать свободные средства во что-то более надежное, в частности, в недвижимость, - говорит Полонский. - Таким образом, мы видим, что спрос на первичном рынке недвижимости увеличился, а предложение в то же время существенно сократилось". По его словам, причина сокращения предложения - вступление в силу закона федерального закона № 214 о долевом строительстве жилья , который в попытках защитить потребителя от строительных "пирамид" поставил самих строителей в весьма неудобные условия. Так, банки теперь отказываются участвовать деньгами в проектах, где присутствуют деньги дольщиков – по новому закону банк несет солидарную ответственность с застройщиком. "Мы готовы заходить с инвестициями, но только без дольщиков", - говорят банкиры.

Прежде, до принятия закона, строить на деньги дольщиков было легко и дешево. Дешевле и проще, чем с привлечением кредитов. Возможно, именно поэтому "неудобный" закон №214 и называют плодом лоббизма банкиров, которые захотели в больших объемах кредитовать строительство, убрав своих невольных конкурентов в виде дольщиков.

Строители через спешно созданные лоббистские организации пытаются внести поправки в 214-й закон, но пока без особых успехов. "Если влияние данных факторов сохранится, то в 2006 году спрос увеличится на 5%, но при этом дельта между спросом и предложением достигнет 30%. Чтобы компенсировать эту дельту, цена должна подняться минимум на 20%", - говорит Полонский.

Впрочем, даже составители закона отмечают определенные перегибы, приводящие к увеличению финансовой нагрузки на застройщика. С остальными же доводами эксперты рынка отказываются соглашаться. Так, рост затрат на стройматериалы (в частности, на цемент) не мог так решительно сказаться на общей картине – доля цемента в строительстве не превышает 2-3% (по словам самих же строителей).

Влияние цен на топливо также преувеличено.По словам директора центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, доля ГСМ в себестоимости жилья составляет единицы процентов.

В целом же Репченко смотрит на ценовой галоп у строителей со скепсисом. "Согласитесь, что в течение года риэлторы и застройщики демонстрировали небывалую информационную активность, - сказал Олег Репченко в интервью газете "Известия. - Использовали любые поводы, чтобы накликать рост цен".

"Все это мы уже проходили, - отмечает он , - сначала цены неадекватно разгоняются, а потом надолго замирают, рискуя вовсе обрушить рынок. Если наметившаяся этой осенью тенденция сохранится хотя бы до лета, в 2007 году можно смело ждать новой стагнации, а то и обрушения спроса".

Отдел экономики