Куда движется рынок недвижимости?

Застройщики жилья вышли на демпинг

Какие результаты по итогам минувшего года показал рынок российской недвижимости, в первую очередь жилой? Что происходит с ценами, спросом и ипотечными ставками? Остается ли покупка квартиры или дома выгодным вложением денег? Какие тенденции сохранятся в наступившем году, а что изменится? Об этом в прямом эфире видеостудии Pravda.Ru рассказал вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев.

Фото: Фото: Архив Pravda. Ru

недвижимость

— Что происходило в 2016 году с вводом жилого фонда, ценами, спросом?

— В целом год был очень непростым, особенно для застройщиков. Впрочем, как и для граждан, которые несли свои деньги застройщикам.

— Или не несли, потому что нести нечего.

— Да. Первая проблема — весной всех "пугали", что продлят льготное кредитование и еще больше понизят ставку по ипотеке, тем самым подогревая спрос. Потом примерно к концу весны и все лето говорили, что все застройщики поднимут цены, поскольку вырастет себестоимость, и этим опять же разогревали спрос на рынке.

В итоге застройщики добились того, что к осени вместо потенциального роста спроса они вышли на полное его отсутствие и стагнацию. На первичном рынке ожидали лучшего, потому что думали, что действительно будет дальнейшее снижение ставки по ипотеке, но с учетом того, что все санкции были пролонгированы, дешевых денег Россия не увидела. А нам ничего больше не нужно, кроме дешевых денег, мы сами со всем остальным справимся.

В этой ситуации, естественно, произошло то, чего стоило ожидать в целом по рынку. К осени-зиме застройщики вышли на колоссальный демпинг, давали колоссальные скидки, причем друг друга обвиняли в том, что они неправильно себя ведут и демпингуют. Сначала вроде как пытались все это списать на совсем недобросовестных участников, в итоге практически все вышли на демпинг до 20 процентов, чтобы получить хотя бы какое-то финансирование своих проектов.

В итоге мы вышли не беспрецедентную ситуацию перед Новым годом по скидкам на всех проектах. Естественно, это привело к тому, что спроса, на который рассчитывали в полном объеме, не получили и добились еще большей коррекции цен в сторону понижения. Это привело к тому, что и на вторичном рынке ситуация была очень непростой.

— А почему вы говорите "была"?

— Ну, сначала все росло. Весной все как-то ждали, что может произойти оживление, каким-то образом начал расти объем предложения на вторичном рынке, даже небольшой рост наметился порядка 1,5-2 процентов за весенний период. А в итоге мы пришли к тому, что на вторичном рынке разница между ценами-предложениями и ценами реальных сделок тоже составила под 10 процентов.

И вот эта средняя картина мира не очень благополучна. Причем, если в эконом-классе эта разница менее существенна, то в бизнес-классе и в элитном сегменте этот лаг между реальными ценами сделок и ценами предложения вырос до 30 процентов. И на рынке коммерческой недвижимости ничего не улучшилось, потому что стоимость денег осталась прежней, достаточно высокой для заимствования.

Последняя сделка, которая вроде бы произойдет в январе текущего года — хитовый комплекс класса "А" (с небольшой натяжкой) "Военторг" должен быть продан в ближайшее время по цене примерно 150-160 миллионов долларов. Это составляет примерно 2,3 тысячи долларов за квадратный метр. Никогда меньше цен на этот комплекс не было. Это свидетельствует о сегодняшней ситуации и об ожиданиях по доходности.

Пока никаких улучшений на рынке в целом мы не наблюдаем. Хотя конце осени ушедшего года уже был небольшой рост цен на нефть, соответственно, произошло изменение соотношения курса валют, на 18 процентов возросла платежная способность рубля по отношению к доллару. Конечно же, если в конце весны или летом произойдет ожидаемая отмена большей части санкций, тогда может снизится стоимость заимствования денежных средств. Тогда ситуация улучшится.

— А сколько было введено жилья по предварительным итогам?

— Это очень сложная статистика. Я оцениваю рынок новостроек в Москве в 30-40 процентов от общего объема сделок. Когда-то это было 10-20 процентов, сегодня — более 30 процентов.

— Кризис уже с 2012–2013 начался, а в 2014 году объемы ввода жилья в Москве еще сохранялись. Даже были рекордными.

— Да, но это, что называется остаточное явление. Для того, чтобы от проекта получить какую-то доходность, нужно его завершить. А если вы не сдали дом в эксплуатацию, то все люди, которые купили жилье в этом доме — это обманутые дольщики со всеми вытекающими последствиями. Поэтому, естественно, там, где квартиры раскуплены, смысла держать этот дом и не вводить в эксплуатацию никакого нет.

А вот если дом не приобретен, там скуплено 15-20, даже 25-30 процентов квартир на начальной стадии, то перспектива ввода дома в эксплуатацию не очень сильно увеличивает платежеспособный спрос на таком объекте, потому что предварительная рыночная оценка перспектив ликвидности по этому объекту невысока. Вот такие объекты застройщики подмораживают.

— Заботятся ли строители о комфортной среде проживания для покупателя? Как обстоят дела с социальной и транспортной инфраструктурой, строятся ли дороги, школы и прочее? Государство какие-то меры поддержки принимает, льготирует девелоперов для этих целей?

— Я думаю, что значительная часть девелоперских проектов на сегодня находится на грани фола. Естественно, если в этой ситуации власть бездействует, то она допускает, что проекты скатятся в зону фола. А это обманутые дольщики и социальное напряжение.

Поэтому власть начинает создавать более льготный режим даже по сравнению с тем, который существовал ранее. Например, в Московской области мы очень много времени говорили о том, что ай-ай-ай, как плохо строить в 10-километровой зоне от МКАД высотное жилье. Мы загоняем Москву в каменный мешок, в итоге Москва в нем утонет и погибнет. Чтобы этого избежать, вели жесткое ограничение по продаже проектов с максимум девятиэтажной высотностью.

В итоге на практике мы увидели, что почти все эти девятиэтажные проекты превратились вдруг в 18-, 24- и 32-этажные. То есть получается тот же самый земельный участок по площади, но с увеличением в два, три, четыре раза плотности застройки, что позволяет девелоперу выжить. Так же в Москве вытаскивали проекты "Социальной инициативы" по многим площадкам.

Плотность застройки

Собственно говоря, по-другому вытащить эти проекты было крайне сложно. Самое простое, банальное, лежащее на поверхности решение — увеличить плотность застройки. Вспомним, например, проекты на Открытом шоссе, на Бульваре Рокоссовского, где увеличили высотность в два-три раза по многим корпусам и тем самым увеличили коммерческий выход проекта.

Естественно, реализовали объекты для того, чтобы как-то снизить социальную напряженность и дать людям жилье. Ведь они, заплатив деньги, его почти десять лет ждали. Я думаю, что подобная перспектива будет реализовываться и дальше. По каким-то проектам, например, создание более высокой транспортной доступности, развитие социальной инфраструктуры, вложение денежных средств будет из бюджета. Это тоже будет повышать ликвидность определенных проектов.